山水黔城定价策略.docx

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合富辉煌房地产参谋
〔贵阳〕事业部
目录
定价总原那么:
整体均价制定
楼栋均价确定
楼层价差确定
单栋平面户型价差确定
价格汇总
“一户一价〞底价表
付款方式建议
“一户一价〞门市价单
户型图集及户型
附件
说明:
以上内容中户型图集局部为我司在甲方工程部4月23日提供CAD施工图中剥离所得。
户型建筑面积为工程部提供CAD施工图中所列面积。
户型图集为构造图,最终对外宣传使用户型需要广告公司提供精装修平面图及效果图。
定价策略及定价方式说明
定价总原那么:
一户一价,充分表达不同单位之间价值差异。
模糊不同装修档次之间价格差异,防止出现因同楼栋/层之间过大价格落差导致心理落差。
适当加大楼层差价,防止出现目前低段楼层销售缓慢状况。
整体均价制定
根据前阶段由宏立诚集团与合富等合作方商定结果,将本次推出高层四区住宅按照精装修房方式出售,装修标准按照每户销售面积大小分为:180㎡以下按照600元/㎡装修;180㎡以上按照1000元/㎡装修。
根据以上确定装修标准,销售单价分为180㎡以下按照3950元/㎡;180㎡以上按照4200元/㎡进展销售。通过对本次推出房源各自面积预算,整体销售均价为:
〔销售面积180㎡㎡×3950元/㎡+销售面积180㎡㎡×4200元/㎡〕÷㎡
=4008元/㎡
楼栋均价确定:
根据各自楼栋自身综合情况,用比拟法确定各自楼栋均价,计算方式及结果如下:
计算结果:〔见附件1〕
计算方式及步骤:〔见附件1〕
楼层价差确定
1、定价方式:以各自楼栋底楼为标准分段逐层递加。
定价说明:高层建筑楼层差价主要表达在景观、视野、通风、采光、噪音五大方面影响,通过以下分析,我们将楼层价差制定如下:
楼层
低段
中段
高段
景观
3
2
1
视野
1
2
3
通风
1
2
3
采光
2
1
3
噪音
1
2
3
合计
8
9
13
特性:低段楼层与中段楼层相差无几,高段楼层价值最高。
楼层价差表:
1楼
2-5楼
6-8楼
9-12楼
13-15楼
16-18楼
18楼以上
0元〔标准层〕
50元/层
30元/层
20元/层
15元/层
30元/层
50元/层
26栋三单元由于自身为30层超高层,故不益将单层价差过分拉大,特单独设定了价差,价差如下:
1楼
2-5楼
6-8楼
9-12楼
13-18楼
19-25楼
25楼以上
0元〔标准层〕
50元/层
30元/层
20元/层
15元/层
30元/层
50元/层
3、楼层价差走势图:
单栋平面户型价差确定:
定价方式:根据各自户型在同一楼栋综合情况,设定不同户型价差。
单栋平面价差表:
23#
单元
一单元
二单元
三单元

房号
1#
2#
1#
2#
1#
2#
3#
4#
平面价差
120
80
80
80
50
30
30
0
24#
单元
一单元
二单元

房号
1#
2#
1#
2#
平面价差
70
20
0
20
25#
单元
一单元
二单元
三单元
房号
1#
2#
3#
4#
1#
2#
1#
2#
3#
4#
平面价差
0
20
50
30
400
400
30
50
20
0
26#
单元
一单元
二单元
三单元
房号
1#
2#
1#
2#
1#
2#
3#
4#
5#
6#
平面价差
80
50
50
50
0
30
50
80
100
70
价格汇总:
1、可售总额汇总
楼栋号
一单元
二单元
三单元
合计
可售面积
23
可售套数
30
32
96
158
㎡
24
可售套数
35
33
无
68
㎡
25
可售套数
96
36
100
232
㎡
26
可售套数
34
36
180
250
㎡
合计




708套
㎡
2、户型情况汇总
户型
套内面积
建筑面积
套数
套数比例
Aa
㎡
㎡
104
%
Ba
㎡
㎡
117
%
Bb
㎡
㎡
15
%
Da
㎡
㎡
97
%
Db
㎡
㎡
49
%
Dc
㎡
㎡
146
%
Ea
㎡
㎡
30
%
Eb
㎡
㎡
30
%
Ec
㎡
㎡
30
%
Ed
㎡
㎡
30
%
Ee
㎡
㎡
30
%
Ef
㎡
㎡
30
%
合计


708
%
3、单价汇总
价格段
23#
24#
25#
26#
合计
比例
3600以下
16
0
2
21
18
%
3600-3700
16
0
16
21
27
%
3701-3800
28
0
16
36
49
%
3801-3900
42
0
28
48
73
%
3901-4000
27
1
40
54
86
%
4001-4100
8
8
40
21
77
%
4101-4200
8
8
22
18
60
%
4201-4300
8
12
24
12
43
%
4301以上
5
39
44
19
24
%

158
68
232
250
708
%
“一户一价〞底价表〔见附件2〕
付款方式建议:〔同高层二、三区〕
按揭付款:正式签约时缴纳银行贷款局部外所有房款〔不低于总房款30%〕及相关税费和按揭手续费用,。
一次性付款:签约时付清全额房款及相关税费,。
超轻松付款〔首付交一缓二〕:选择按揭付款客户,在正式签约时付总房款10%及相关税费和按揭手续费用,余下20%在交房前付清。不享受折扣优惠。
“一户一价〞门市价单确定:
制定方式:以“一户一价〞底价表为根底上浮
××80%=〔%〕。
%根底上,%作为后期可调控价格〔其他优惠〕及销售现场逼定空间,合计上浮4%
“一户一价〞门市价单〔见附件3〕
十、户型图集〔见附件4〕
十一、附件
附件1:山水黔城高层11-25#楼楼栋均价定价计算依据
附件2:“山水黔城〞高层二、三区11——25栋底价表
附件3:“山水黔城〞高层二、三区11——25栋门市价格表
附件4:“山水黔城〞高层二、三区11——25栋住宅户型图集
〔-完-〕