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公租房BOT模式全生命周期风险分担研究
公共租赁房〔下面简称公租房〕是保障性住房的一种,由政府部门负责建设或者购入,以供中低收入群体租住。伴随着城镇化的快速开展,大量人口集聚到城市,渐渐形成了一个规模庞大的既无力购置经济适用房,又不合乎廉租房条件的“夹心层〞群体,主要包含城市中低收入家庭、进城务工人员以及刚毕业的大学生。为此,政府相继出台多项有关公租房建设的政策,逐步使其成为保障性住房的主体。但是,由于公租房工程建设前期投资大、资金回收期长、运营过程存在较大不确定性等特点,资金短缺问题成为制约公租房开展的“绊脚石〞[1]。单靠政府力量无法从基本上解决公租房的建设资金,面对巨大的资金压力,优化和拓展融资渠道成为当务之急,而BOT模式在各个行业的应用为公租房的建设提供了融资借鉴[2]。
因公租房工程属于准公共产品,建设周期长,伴随的不确定因素增多,加之工程参与方众多,风险分担主体多元,利益需求差异大,为了有效吸引社会资本的进入,合理的风险分担是工程成功的关键因素。本文引入BIM技术进行公租房全生命周期的过程管理,提升管理效率,在此根底上分析公租房BOT工程的风险分担机制。合理的风险分担可以有效吸引社会资本,使闲散资金进入,提升各参与方进行公租房合作工程的积极性[3],为公共部门与社会资本的合作提供决策依据,进而显着提高公租房的供应规模及持续性开展,使更多“夹心层〞群体可以享受到社会福利。
一、基于BIM技术的公租房PPP工程管理分析
〔一〕公租房BOT工程运作框架
公租房BOT模式,即公共部门就公租房工程与私营机构签订特许权协议,授予签约方承当该工程的投资、融资、建设和维护,在协议期内进行运营,公共部门进行监管,公众与用户使用并监督私营机构对公租房的运作管理,协议期结束后私营机构将工程无偿转让给政府。其投资收益主要来自特许经营期的租金、配套设施收入,本钱由建设期与特许经营期的现金流出构成。
〔二〕基于BIM技术的公租房BOT工程管理必要性
传统合作工程存在各方参与程度弱,政府、私人资本之间关系紧张等问题。BIM技术参加工程管理中,能有效缓解各方关系,为公共部门在决策公租房公私合作工程时提供客观的数据支持,实现工程全生命周期的管理和控制,在工程实施过程中做到信息无缝连接和实时共享,减少重复、离散的数据,增加信息共享和协同工作[4],实时监控,有效控制及应对意外事件。公共部门特许期结束后接收公租房工程时要了解工程全面的信息、数据,利于后期的运营管理。
一是通过BIM平台积累工程数据,建立数据库。提升公租房工程建设各参与方的交互性,及时了解工程进度,实现良性可持续开展的战略搭档关系,扮演公租房BOT工程风险分担分析的重要角色。
二是BIM技术有效预测风险,进行事前数据模拟,减少公租房建设及运营中风险事件概率及额外的本钱支出。
三是BIM工程管理平台,对于政策法规的变化,根据外部环境以及BIM平台数据分析及时作出应对措施,通知各参与方,减少传统工程由于信息滞后引起的本钱增加、不满情绪及责任推卸。
〔三〕公租房BOT工程全生命周期阶段分析
BIM技术贯通公租房BOT工程全生命周期中,因各方目标差别,BIM技术对不同参与方所实现的功能有所差别。下列将公租房BOT工程全生命周期过程按决策、采购、运营与移交三个阶段,分析引入BIM技术后公租房BOT工程在建设全生命周期中的运用。
决策阶段主要解决公租房工程的决策、计划等,BIM技术对数据的集成功能为工程运用物有所值法进行定量评价提供技术撑持,判断实施BOT模式是否可以降低总本钱,进而决定BOT工程可否实施。
采购阶段主要波及设计与建造。在设计阶段,BIM加强了各个专业之间的联系与集成[5];在工程建设阶段,利用BIM技术对项目工程进行精细化管理、实时性监控,便于快速辨认各项风险;在施工前,对施工计划预演,做到事前控制,有效提升本钱、进度、质量和平安的管理效率[6]。BIM模型的运用将数据实时共享,工程管理方可以有效地进行工程各工作节点的监控。做好提前预防、及时处理,对节约本钱、节省工期、提高施工质量和风险防备有重要意义。
运营与移交阶段通过BIM模型实时监控工程系统,及时获取设备的定期检修和保养数据的高效准确,检修后及时反应到工程数据库中,有效减少公共部门接收工程后运营中的风险因素。移交后,政府部门根据建立的BIM模型全面掌握工程截至移交前的各项数据,实现公租房工程全生命周期的监管与现代化的管理模式。BIM技术给公租房公私合作的管理模式带来了一次改革性的飞跃,与传统的管理模式相比优势突出。
二、公租房PPP模式风险分担机制的研究
〔一〕公租房BOT工程风险辨认
通过已有文献比照风险辨认办法的优缺点及公租房工程的特点,采用工作结构分解法分析BOT模式下公租房工程所面临的风险,按风险承当方分为公共部门、私营机构、金融机构、共担风险,如表1。 〔二〕基于BIM技术的公租房BOT工程风险管理
BIM技术的应用对工程风险提前进行辨认,并对相关风险进行预防和控制,利于降低公租房工程的风险,提升工程合作中风险分担的合理性,保证各方顺利合作[7]。
,前期预测不准[8]
公租房工程属于准公共工程,运营期的收入主要依赖租金收入,因公租房工程具有一定的公益性,租金水平不能过高,收益难保证,需前期大量资料的收集分析。BIM模型的建立,在工程前期即进行数据收集归纳及准确决策分析,极大提高了工程管理效率。
,缺失协同工作平台
公租房工程项目体量巨大,建设周期长,参与方众多,不足共同协作的平台,导致信息闭塞,矛盾聚积,风险隐患一触即发。BIM模型能提升各参与方交互性,减少沟通障碍,降低因各参与方的主观情绪导致的风险因子。
、建造加经营,重点在经营,后期运维管理难度大
BIM模型应用的优势在于前面各个阶段中,优化设计、施工计划,减少浪费,降低本钱,做到本钱优化前置,为运营阶段做好铺垫。一方面可保障私营机构的利益,另一方面能使公租房公私合作模式长久开展,提升价值,造福社会,惠及民生。
〔三〕风险分担原那么
各参与方依据合同应遵循下列原那么进行风险分配:

合理的风险分配不仅可以刺激相关方的积极性,而且对可能出现的风险具有相应强有力的伎俩进行控制并处理,降低损失;反之,那么会加大本钱。

风险发生后,适宜的风险承当者有能力将风险合理转移,控制风险,使损失最小化。
[9]
合理的风险分担对工程的成功起着关键作用,风险分担的最终目标是整体利益最优。分配过少,短少鼓励,管理效率低下,本钱增高;分配过多,管理效率增高,管理本钱影响工程整体利益降低。
合理的风险分担机制不仅可以有效鼓励私营机构参与公共工程的积极性,而且能有效提高社会整体福利,提升公共部门的政绩影响力[10]。
三、建立风险分担模型
合理的风险分担是公租房BOT工程顺利实施的关键因素,王蕾等[11]运用ANP-Shapley值的办法进行了PPP工程风险分担的研究,李林[12]利用讨价还价博弈理论,研究PPP工程共担风险的分配。对相关文献研究后总结风险分担常用的研究办法有风险分配矩阵法[13]、文献打分法[14]、博弈论办法、案例分析法等,大多以定性分析为主,无法定量确定共担风险在各参与方之间的承当比例。针对此问题,本文根据公租房BOT工程特点,考虑风险因素的复杂多样性,结合BIM技术在工程全生命周期管理过程中的创新性,建立以改良的密切值法为根底的风险分担模型,分析并计算各个主体具体的风险分担比例,为公租房BOT工程各参与方提供决策依据。
密切值法是系统项目中针对多目标决策的一种优选办法,能够在面对多个对象时从中筛选出最合乎条件,并有效解决实际项目中面对多个目标时如何做出正确决策的有效办法。密切值法可以将工程所面临的风险评价指标转化为具有综合性质的单个指标,该单一指标可从整体上反映出风险评价的好坏[15]。改良的密切值法引入熵权法确定各评价指标的权重,打消主观因素的影响[16]。
〔一〕建立评价指标矩阵
拟定工程有n个风险分担者,针对每个分担者设定m个评价指标,分别用Yi〔i=1,2,…,n〕,Xj〔j=1,2,…,m〕来表示,并将参与者Yi对应Xj的能力值记为aij〔i=1,2,…,n;j=1,2,…,m〕。初始矩阵A=〔aij〕m×n如下:
〔二〕标准初始矩阵
初始矩阵A=〔aij〕m×n中各风险评价指标的量纲、数量级等不同,且评价指标判断规范有正有负,故需对初始矩阵进行标准化处理。
目标差值率,排除风险评价指标不具可比性等因素,考虑目标值与指标值的距离与比价效应,让指标在偏离目标值程度而在衡量时有同一个尺度,使得决策者确定统一规范来准确计算该项指标偏离最优值的程度。
〔三〕构建虚拟的最优与最劣分担方
〔四〕基于熵权法的指标权重
熵权法是利用各评价指标有效信息量的大小来确定相应的权重值。熵是系统无序程度的一个度量,熵值的大小反映评价对象指标值之间的差别程度:假设指标的信息熵越小,系统越有序,表示指标值相差较大,该指标提供的信息量越大,其权重也相应较大,在综合评价中所起作用越大权重就应该越高。
〔五〕计算评价指标的欧氏距离及密切值

四、案例研究
,房屋建筑面积约32万平方米。由西安市住房和城乡建设局作为工程实施机构,采用竞争性磋商采购方式,最终交由中建某项目局有限公司〔下列简称中建项目局〕。采取建设施工、养护管理一体化经营方式,运作方式为BOT,合作期23年,包括建设期3年,运营期20年。在该公租房工程中风险主要分担主体波及西安市住房和城乡建设局、中建项目局、商业银行三方。运用已建的风险综合评价指标就公租房工程建设分析衡量后从三个风险分担方的风险控制能力、风险承当能力和风险承当意愿3方面确定8个评价指标,计算各方密切值,据此得出公租房工程各风险最正确的风险承当者。
风险控制能力指标集包括:风险发生概率认识度〔X1〕、风险管理技术〔X2〕和风险管理水平及经验〔X3〕;风险承当能力指标集包括:风险预备金〔X4〕、风险管理收益〔X5〕和盈利能力〔X6〕;风险承当意愿指标集:风险偏好〔X7〕、决策划机〔X8〕。 五、结语
本文将BIM技术应用于公租房公私合作工程的全生命周期管理过程中,分析其中存在的风险因素,建立了风险评价指标体系,并根据BOT工程风险分配的最优原那么,选定最正确风险分担者,建立合理并使各方称心的风险分担机制。运用改良密切值法构建风险分担模型,通过实际案例分析计算出各参与方承当工程建设风险的综合能力,基于风险分配最优原那么,得出各风险的最优承当者。
具体关于公租房BOT工程风险分配情况需根据工程实际情况,并考虑各方风险承受能力。工程合理的风险分配,既可以降低工程总风险,又能提高公租房BOT工程的合作效率,有效促进社会资本进入公租房工程建设领域的积极性,为国家经济开展做奉献。