新联康2010年重庆协信大学城项目营销策划报告.ppt

协信大学城项目营销策划报告
我们要解决的问题
2010年完成 13亿元的总销目标
2400套房子 X 55万元/套
归根结底就是要解决客户和定价的问题
其中客户问题尤其重要
本案提案中心思想
以人为本
项目背景研究
宏观市场
项目本体
区域市场
客户框架
客户精准定位
产品力提升项目定位
营销推广策略
价格策略
推案策略
推广策略
渠道手段
销售执行保障
项目背景研究
宏观市场研判
项目本体分析
区域市场分析
客户框架确立
详细
背景研究
宏观市场研判
4月14日,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
4月17日,对房价过高、上涨过快的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款;并首推房价问责制。
6月4日,住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知,对商业房贷中二套房认定标准进行明确,不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”,而是更为严厉“认房也认贷”,而且是以家庭为单位。
8月5日,银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。重庆各银行已全部停办第三套房贷。这是自今年4月“国十条”出台后,重庆地区银行第三次叫停第三套房贷。
9月29日,国家有关部分出台相关措施,买房首付至少30%,第三套房贷暂停。新措施主要在信贷方面着力,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
10月20日,央行三年来首次加息,,%%;,%%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
10月20日,重庆地方出台房产契税新政, 建筑面积144平方米(套内面积120平方米)以上的住宅,按3%征收契税; 建筑面积小于144平方米(含)的住宅,%征收契税; 个人购买90平方米及以下普通住房,且属家庭首套房的,契税按1%收取。
从4月开始的楼市调控新政出台到9月底的楼市二次新政,政策并没有松绑的迹象呈现,反而是更加吃紧;
重庆作为房产税试点城市之一,各种调控政策传闻纷纷,政府调控决心更加坚决,对购房者信心打击严重,未来市场走势不容乐观。
调控政策
调控方式
市场影响
出台可能性
土地政策
打击囤地,加快开发
持续存在,市场影响较小
很有可能迅速出台
税收政策
物业税或其变通税种出台
物业税的出台对于购房信心的打击非常严重
如果此次市场调控无法达到政策预期效果,相关税收政策近期出台的可能性较高
金融政策
利率政策
对实际购买力影响较大
如果持续调控不见成效,政府可能出台更严厉的利差政策。
行政政策
二次房改
保障性住房政策对商品房冲击相对较小
尚无明确推出时间表,短期内实现可能性不大
后市政策出台预期
后续可能出台的政策中仍然不乏对于市场冲击较大的金融及税收手段,市场面临较大的政策压力。
连续的调控政策
项目本体分析—地段边缘化属性
地块位置
主城区
大学城
科技学院
三军医大
重庆大学
城市管理学院
重庆师范大学
四川美院
电子科技职业学院
重庆医科大学
东方剑桥
医药卫生职业学院
重庆职业技术学院
龙湖睿城
卓越
熙街
富力城
廊桥水乡
康田漫城
本地块
大学城位于主城区西部边缘,本案地处大学城南部边缘。
项目本体分析—板块项目双重化属性
一面是洋房、别墅,一面是公寓/一面是升级改善,一面是价格挤压
龙湖睿城
东方剑桥
东桥郡
重大集资楼
重师集资楼
富力城
卓越项目
康田漫城
融城华府
龙湖花千树
龙湖U城
廊桥水乡
本案
洋房、别墅升级改善属性
龙湖东桥郡、花千树、融城华府、龙湖u城洋房、廊桥水乡、龙湖睿城等共同在区域内形成了大学城高端社区形象。
公寓价格挤压属性
随着地铁1号线大学城段的即将开通,富力城、康田漫城、东方剑桥、廊桥水乡高层组团等将逐步成为板块热点
项目本体分析—板块升级化属性
大学新城
区域规划
交通
板块
升级
四大引擎助推板块升级,增强板块辐射力
自身配套
定位城市副中心,五大产业板块,导入大量产业人口
配套日趋完善,教育配套、环境配套有较强吸引力
人文、科学气息加快人口导入,助推板块发展
交通发展具备强效推力,吸引外区置