世联2010年徐州“国信上城”价格报告.ppt

谨呈:江苏国信地产
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[2010]-GW-48
徐州“国信上城”价格报告
项目位于徐州市新城区,隶属淮海经济区核心位置,未来政府规划存在重大利好
国信·上城
双核心之一:徐州正在朝着“双核心”的城市架构方向发展。新城区定位于政务中心和高档住宅区,老城区定位于淮海经济区商业中心。
城市向南、向东:实施“东进、南扩”,疏解老城,优化功能;城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河故道为城市主要发展轴。
报告前言1
-关于项目
2
项目为总建65余万平米的规模大盘,首期开发7#-3地块,产品以叠加别墅和花园洋房为主。
总建筑面积:45万m2
住宅总建筑面积:65万m2
容积率:
绿地率:%

总居住户数
建筑密度
车位配比
国信·上城是国信地产在徐州继龙湖世家项目之后的又一全新力作,产品强力升级,致力于引领徐州中高端产品市场。
7-3()
叠加:
洋房:
公寓:
一期开发7-3地块,1#-44#楼,。其中洋房15栋、叠加24栋、5栋高层。
首批推出1-22#,
3
营销节点
产品升级,形象高端
入市较晚,展示有限
推广不足,节奏加快
年底推盘,回现压力
工装到位,沙盘到位
网络释放讯息,邀请客户上门参观
徐州秋季住博会
首次亮相,成功拔高调性,积累800余组客户;同时体验中心装修完毕
算价升级
开盘前,多次摸排客户,检验诚意度并测试价格。
盛大开盘,首批入市
选房方式待定
10月1日
10月25日
11月5-7日
12月中旬
业务员到位,正式接待客户
销售物料并未到位,接待处也未装修,只是业务员到位,做简单的介绍、登记
11月下旬
12月上旬
4
开盘目标沟通
开发商目标
品牌目标:在国信双城中承担着树立标杆、打造国信高端品牌的使命和任务,为国信在徐州下一步的发展奠定好稳固的基础;
速度目标:完成集团的销售目标,。
报告前言2
-关于目标
,
最大化物业价值
5
报告结构
1
2
3
4
策略前的分析
价格策略指导
核心均价的推导
价格表制作及验证
5
推售策略及工作计划
市场分析
产品分析
客户分析
6
2010年宏观政策出台密集,以“”两个重要节点,为史上最严调控
宏观大势
?
7
限购令——限购政策对于高端投资需求进行直接限制和打压,高端客户进入观望
背景:
、上涨过快的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数
表现:
自政策出台后国内先后14个城市出台了相关政策细则,主要集中限购、限贷上,而且还有其它城市将陆续会出台相关细则
宏观大势
广州调控细则5条
厦门调控细则5条
深圳调控细则2条
上海调控细则12条
杭州调控细则22条
南京调控细则5条
温州、宁波调控细则
北京调控细则5条
天津限购令
海口、三亚限购令
大连限购令
8
宏观大势
限贷令——二套房政策认房又认贷,将对改善性需求进入门槛提高,增加改善购房者的实际购买压力和心理负担
认房
认贷
+
对于借款人首次申请利用贷款购买住房,如果在要买房的城市房屋登记系统(也包括预售合同的登记备案系统)当中,其家庭已登记有一套及以上住房的,他再贷款购买的住房一定是第二套及以上住房
借款人已经利用过贷款购买过一套及以上的住房,又申请贷款来买住房,也认定是第二套及以上住房;
9
加息影响——随着通胀压力和人民币外部升值压力愈加明显,中国即将进入加息周期对抗内外压力,对于刚需客户同样打击
宏观大势
10