南京美域中央整合营销策划方案.ppt

新产品出击腾冲市场,我们要做的:
——不是只卖“房子”,更是卖一种新的“生活”。
项目操作的几点思考:
□大势低迷的情况下,如何保证我们推盘成功?
□新产品稀缺,客户抗性大,如何规避?
□相对腾冲其他企业,品牌和产品都是新的,我们如何一下抓住消费者?
□推盘节奏及媒体广告策略如何?
□上述问题都解决了,还需具体操办哪些?
项目怎么卖之市场分析
■竞争环境概况
腾冲经济在政府政策支持、交通改善、旅游人口导入等共同刺激下正加速腾飞,单就房地产来说,商品房类型出现创新,以满足不断提高的城市居民多样化需求,建筑风格也开始由原来的传统古典向欧美、现代过度。但目前和未来短时间内,同质化仍是困扰腾冲商品房销售的一大难题,产品差异化需求日益迫切。
市场很残酷
从上次的调研情况看,腾冲市场的供应量不小,价格层次一直比较低,恰逢大势走冷,所以我们必须仔细应对。
■大局不佳
目前的整个大势,不是一个很好的时机,但不能因此就一直等着,由于我们的产品相对市场现有的产品有自身的稀缺性,所以逆势而动也未尝不可。
■利好巨大
云南腾冲“驼峰机场”2009年2月23日正式通航,有着“极边第一城”之称的云南腾冲从此插上了飞翔的翅膀,这个古老的边陲小城也将焕发出新的生机。此时进驻腾冲地产,无疑将与腾冲机场一起,成为改变腾冲现代生活的先锋。
项目怎么卖之时局分析
行销障碍是每个项目无法回避的课题,有些可以通过景观规划、产品修正等解决,有些则必须运用娴熟的市场运作手法予以弥补或削弱。
结合本案营销市场状况和项目分析,我们将此次营销难点确定为:
□在非传统商住区域内开发住宅物业很难积聚人气,热销气氛营造吃力。
□开发商在当地品牌认知度几乎为“0”,市场认可需要时间。
□小高层点式楼与当地人“接天连地”传统居住观念不符,去化十分困难。
□潜在竞争楼盘半路涌现,加大购房者选择面宽,掘走部分游离客户。
□有效传播媒体过少,削弱项目整合推广的力度。
项目怎么卖之障碍分析
■用细腻而严谨的操作手法,让腾冲眼前一亮,变劣势为优势!
■始终以本地市场为中心,积极争取本区域客源及外地投资者。
■发挥自身条件优势,把握市场机会,以领先的理念引导市场,屏蔽劣势,化解威胁,在这一系列动作中,不断炒作市场热点和创造新的市场攻击点。
项目怎么卖之解决策略
1、对外影响力的建立→先得找个自己的位置
□包装:从工地到营销中心,所有道具都准备妥当
□路牌:制造眼球吸引力,塑造品牌影响力
□新闻炒作:用新闻的方式,让老百姓接受认可我们
□DM内刊:引导新客户关注美域中央
□媒介阶段性广告:提升美域中央品牌力
□庆典:美域中央正式开盘庆典,让腾冲人民感动一下!
项目怎么卖之执行要点
区域形象线
项目品牌线
营销产品线
主城中央价值专题炒作
主城中央规划图片展
美域中央置业会
参评“绿色人居环境奖”
美域中央“快乐儿童”形象大使选拔
新加坡建筑基本风格
新加坡园林景观艺术
户型细节卖点挖掘
生活化的卖点
项目怎么卖之炒作要点
1)、企业形象定位
定位:“城市生活领跑者”
形象概念推广:领跑腾冲现代生活
2)、项目形象定位
居住文化:新加坡花园式生活
定位——中央生活区·新加坡花园名宅
形象概念推广:中央美宅,新加坡花园生活
项目怎么卖之诉求方向
(一)、理念前导,先“软”后“硬”
(二)、文化营销,攻心为上
(三)、重在环境,以景引人
(四)、优化配置,筑巢引凤
(五)、以项目品牌带动企业品牌
项目怎么卖之推广指导原则
①、定向沟通渠道:向政府部门、企事业单位做定向宣传,推动项目形象发展,尽可能促成团购
②、形象及实效推广:联合各方媒体引动项目
□户外大牌□车身广告□出租车置顶广告□道旗□跨街横幅
□印刷物(DM内刊、宣传单页等) □广播电台
项目怎么卖之通路选择