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房地产投资
第一节房地产投资的涵义和特征
一、房地产投资的涵义
(一)投资的一般涵义
投资通常是指投入一笔货币资本(或其它某种资产类型),通过生产经营,期望将来能够获得的收入,超过原来的价值,即预期收益
投资的实际进行一般要受三个方面因素的影响:
投资机会
投资收益水平
储蓄水平
第一节房地产投资的涵义和特征
(二)房地产投资的基本含义
房地产投资,是指资本所有者将其资本投入到房地产业,以期在将来获取预期收益的一种经济活动
房地产投资形式多种多样
房地产开发
出租经营而购买住宅或办公楼
资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产
企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库
第一节房地产投资的涵义和特征
二、房地产投资的特征
1、房地产投资对象的固定性和不可移动性
2、房地产投资的高成本性
3、房地产投资的长周期性
4、房地产投资的高风险性
5、房地产投资的强环境约束性
6、房地产投资的低流动性
第一节房地产投资的涵义和特征
三、房地产投资过程
房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程
1、投资分析
(1)市场分析
(2)财务分析
(3)可行性分析
2、土地开发权的获得
3、房地产建设开发
4、房地产销售经营
第二节房地产投资风险
一、房地产投资风险的概念
一般而言,风险是指某种不利事件发生而引起损失的可能性。或者以偏离预期利润的可能性来定义风险,即凡低于预期利润率的事件发生的可能性都可以称之为风险
房地产风险是指房地产投资过程中,某种低于预期利润,特别是导致投资损失的可能性
第二节房地产投资风险
标准差越小概率分布越密集,有关投资的风险也就越小。通常,概率分布的标准差可以按以下步骤求取:
(1)计算概率分布的期望值
期望值=π=ΣπiPi,其中πi是与第i个结果相对应的收益,Pi是第i项结果的发生的概率,期望值是各项可能结果的加权平均值,以发生概率作为各项可能结果的权数
(2)用每个可能结果的收益值减去期望值(用不加下标的π表示期望值)可以得出一组偏离期望值的离差:离差I=πi-π
(3)每个离差求平方,再去乘有关结果的发生概率,最后求离差平方和,可得概率分布的方差。方差=σ2=Σ(πi-π)Pi
(4)取该方差的平方根,即可以得到标准差
第二节房地产投资风险
二、房地产投资风险的主要类型
从引起风险的主要因素分:
资产专用性风险
营运风险
财务风险
市场风险
社会风险
自然风险
从衡量风险状态的角度分:
静态和动态商业风险
内部和外部财务风险
第二节房地产投资风险
三、房地产投资风险管理
投资风险的控制即在于能及时地发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施,化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少投资者预期收益损失的可能性
第二节房地产投资风险
风险的具体管理方法如下:
1、风险移动
所谓风险移动,一方面是在预期收益相同的情况下,投资于风险较小的房地产项目;另一方面,是通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险
2、风险分散
所谓风险分散是通过多项目投资组合及多种经营,利用不同项目的不同风险特性来分散风险
3、风险控制
风险控制主要是通过加强资产管理来实现的
4、风险转移
所谓风险转移是通过合理改变经营形式将一部分或全部风险由另一方来承担