时代天骄商场策划案.doc

时代天骄海谊华厦
裙楼商场策划意念纲要
项目概况
本项目位于广州市东山区东华西路,项目所处地段为东山区的一个传统老城区地带,周边建筑物较为陈旧,项目附近有中华广场、流行前线、海印体育名店城等大型的商用物业,而由中华广场为代表的该商业圈为广州内继两大步行街(北京路、上下九路)和天河城外一个新兴的商业中心,而该商圈以潮流、时尚、前卫等特色吸引了越来越多的年轻一代消费群体,使本项目所处的整个中山三路商圈形成一个以经营时尚潮流精品为主的商业圈。而项目所处的东华西路由于地段、交通等因素制约,现时还没有形成中山三路一级商圈的商业气氛,现时周边的商业气氛主要靠临街商铺来支撑。
项目主要技术指标
楼层
面积(平方米)
首层
1903
二层
2292
三层
2292
项目商圈分析
商圈特性
传统业态以摩配和通讯产品为主
中山三路商圈是较为传统的广州市摩托车配件和通讯产品(以手机为主)交易的集中区域,其中摩托车配件原先以较场西路为主要分布,自从中华广场开业后,大部分商家都被迁到中华广场负一层进行经营,但经营效果一般,再加上现时在郊区也兴起了多间摩配专业市场(如罗冲围、广源路等地),对较场西摩配市场带来了很大的冲击,使现时的较场西的摩配商家面临惨淡经营的局面。而通讯产品市场则在广州市有很高的知名度,提起买手机广州市民通常都会首先想到“陵园西手机一条街”,再加上金蒂濠通讯产品交易广场、中华广场以及国讯等共同组成了中山三路商圈的较具规模的通讯产品中心。
新兴的商业中心区域
地铁的开通带旺了沿线的商用物业,中山三路商圈更是以其优越的地理位置成为了广州市一个新兴的商业中心区域,随着地铁物业中华广场、流行前线的开业,以其时尚、潮流的定位成为了除北京路、上下九和天河城之外又一消闲购物的好去处,吸引了越来越多的消费者(特别是年轻一代)。
时尚潮流精品为主导行业
地处中山三路商圈的商场如金凯、流行前线、中华广场等,虽然各自的定位、档次和经营条件等方面都有一定的差异,但其目标消费群体都是面向追赶潮流的年轻一族,因此在此商圈经营的商家大多看中了该商圈消费特性,选择在此经营时尚潮流精品(如服装、饰物为主),由于该商圈具有与北京路、上下九不同的硬件条件,如拥有足够的大广场等,使之能够经常举办各种时尚文化SHOW和各种活动,使该商圈形成了一种与其他商圈不同的潮流文化,这更为在该商圈经营时尚潮流精品奠定了坚实的基础。
商圈代表分析
从定位、消费客源层面、经营特色等方面分析
中华广场
中华广场是该商圈最大型的综合性购物中心,是现时广州市内除天河城外经营得较为成功的地铁物业,其经营定位是集衣、食、住、玩为一体的综合性现代商城,是该商圈的标志性物业,其规模和硬件条件等困素决定其目标消费群较广,而且引入了“吉之岛”超市,为商城吸引消费者起到很大的作用。该商城在开业后一段时间由于经营方面的原因导致其在较长一段时期内都难以旺场,但随着地铁入口开通和经营方式的转变,现时这种情况得到了较大的改观,
中华广场资料一览表
楼层
租金
(元/平方米)
面积
范围
实用率
月管理费
(元/平方米)
装修
标准
按金
租赁
年限
优惠
方式
首层
557——1350
均价738
—
45%
58
有天没地
二个月租金
一年至三年
三层
484——529
均价507
—
48%
58
有天没地
二个月租金
一年至三年
四层
120——150
—
%
58
有天没地
二个月租金
一年至三年
免两个月装修租金
流行前线
地铁上盖物业“流行前线”由于较准确地将目标消费群定在年青一族,加上选择极佳的开业时机(与广大市民期待已久的地铁开通时间一致),有国际著名品牌店的助阵(“麦当劳”的加盟),商场内的商品组合也面向广大追赶潮流的年轻消费者,因而使令到“流行前线”一炮而红,成为年轻人的新的购物天堂。但由于“流行前线”受到经营条件的限制,使其经营环境相对较差,商品组合无序,经营档次较低。
流行前线资料一览表
租赁
范围
租金
(元/平方米)
面积
范围
实用率
月管理费
(元/平方米)
装修
标准
按金
建设费
(元/平方米)
租赁
年限
二期
从181到438,均价342
—
70%
租金内含
有天没地
三个月租金
约2500
固定租期为五年
金凯商业城(老鼠街)
金凯商业城是原来东濠涌边旧鼠街的商户迁移组合而成,其特点是经营一些名牌服饰、精品及化妆品的“水货”和一些档次较低但又迎合年轻一族的潮流商品,由于其价格比一般商场的正牌货低得多,因而吸引