2011-5-广州柏西商都空铺管理报告.doc

关于【XXXX】空铺管理报告一、XXXX都现状分析:1、出租情况(出租率、开业率)出租率=%=已出租面积/可出租面积=㎡;(不含可使用面积)开业率=%=已开业面积/已出租面积=㎡;(不含可使用面积)空置率比例=%(如以下图表)图表以下:空铺销控表=15个;空铺/面积一F:103、104、105、112、㎡二F:219、220、221、223、224、㎡三F306、307、㎡负F:㎡㎡2、现状经营情况1)客流量短时间内的客流目前负一层以餐饮类项目为主力,每天仅带来的只是短时间内的客流,白天的消费时段过于集中而且短(AM11:00—PM13:30)最高潮、精彩仅仅一个半小时,而晚市与中市恰恰相反显得比较清静,根本无法满足商场其余营业时间内的人气;客流量动线目前项目进出门口过多,加上大型主力餐饮商家(如:王品台塑牛排、钱柜、澳门街)又有独立的进出口,无法达到整个项目的人流量回流,所以最终导致整个大厦除中午以外的其余时段都显得比较清静;目标性客流目前因客流量有限,无法给商场带来较高的人气,尤其受银行的营业时间限制,四大金融机构(如:农业银行、工商银行、招商银行、平安银行)是柏西商都收益的经济支柱,但对商业整体吸引客流方面影响较大。商情信息(a)(万人次)、(辆次);(b)主力店(澳门街、钱柜、银柜)日销售额平均30—35万/日(c)配套类(服饰、餐饮、配套)日销售额平均20—25万/日注:数来源于4月份《XXXX营运日报表》推广宣传(a)商业活动对外宣传、活动细节存在不足,宣传的途径、活动的组织都存在很多不完善的地方;(b)宣传途径以及市场覆盖率和影响力未能帮助柏西商都提高知名度,媒体宣传的受众群体与柏西商都的经营定位未能突出商户的信息;(c)活动组织未能与商户认真互动参与“各自为政”,对提升商场的人流没有任何帮助,吸引其他区域消费者宣传明显不足,活动后总结分析未能深层次的发掘。2)商户反馈意见商业氛围主要问题都基本集中在商场内人气严重不足以及零售和配套业种业态欠缺商业氛围,导致此状况(此问题短期内较难解决);消费欲望商业气氛、选择品种不足以及没有吸客能力的产品吸引消费群(此问题通过营销创新以解决)。二、周边商业现状分析周边高素质、高密集的客流却无法转变为自己的流量柏西商都位于天河体育路191号中石化大厦,毗临中信广场、耀中广场、市长大厦、大都会广场等高档写字楼,处于天河高档商务区的核心地段。因此,高档商务区所聚集的是综合素质高、消费能力强的目标消费人群,同时高密度的商务大厦和高入驻率的商务大楼带来的是高密集的消费人群。但是,这些高密度的客流对于柏西商都而言目前还无法转变为自己的客流量。零售行业状况同在天河北路、相距500米的中信裙楼商业,是中、高档服装零售品牌相对较集中的购物中心,其负一层配有餐饮项目,面积约计9000㎡。天河北路临街铺面有部分服装等零售店铺。与体育西路相交接的天河路是天河区零售业最集中的区域,天河城、正佳广场超大规模的经营面积吸引了广州众多时尚消费者。餐饮娱乐状况围绕天河体育中心的天河北路、体育东路、体育西路、天