培训资料：二手房交易实战.doc

二手房选购要考虑哪些因素
向房地产相关部门咨询,及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。
    确定资金来源。是自有资金,还是向他人筹借,或者向银行申请贷款。
    价格和面积。根据自己的资金,决定可能购买何种区位、多大面积的住房。
    交通状况。选择一处好的住所,等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。
    房屋价值。通过反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会进行评估。
    确认房屋面积。包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积。
    观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
    了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。
    旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。
    物业管理。水、电、煤费用如何收取;电梯的品牌、速度及管理方式;小区保安水平怎样;绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。
    产权。注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人,到产权处查询此产权证的真实性,确认产权的完整性,有没有冻结、抵押、共有人等。
    选择中介。可靠中介应该提供有效的营业执照、执业证书或备案证书以及房地产经纪人姓名、证号和照片,明确经纪组织的经营范围。
购买二手房看房、选房的“十看十不看”
如何挑选一套适合自己的好房子,是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下,在确定购房前,大家都会实地勘查一番,以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。21世纪房屋置换向广大购房者提出看房、选房的“十看十不看”,供购房者参考。
    不看白天看晚上
    入夜后看房,能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的,只有在晚上才能得到最确切的信息。
    不看晴天看雨天
    下过雨后,无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰,都逃不过雨水的“侵袭”,这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水,就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看是否有潮湿发霉的现象。
    不看建材看格局
    购买二手房时最好是看空房子,因为空房子没有家具、家电等物遮挡,可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是,打开大门先进入客厅,然后是餐厅、厨房,卫生间,再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室,则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来,如宴客功能、休息功能、娱乐功能等。
    不看墙面看墙角
    查看墙面是否平坦,是否潮湿、龟裂,可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要,墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,如墙角出现严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现。
    不看装潢看做工
    好的装潢都会让人眼前一亮,有时高明的装潢可以把龟裂的墙角,发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此,必须要注意做工问题,尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,这些地方往往容易被忽视。如果发生问题,对这些细小处进行修缮是很麻烦的,挑出这些小毛病,可以增加和业主讨价还价的筹码。
    不看窗帘看窗外
    要注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
    不看冷水看热水
    如果想要知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时,要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看排水系统是否正常。
    不看电梯看楼梯
    市区内许多二手次新房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅,这对日常生活也很重要。
    不看地上看天上
    除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外,还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀等现象。如果有,表示有可能漏水。可能的话,不妨带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。
    不看屋主看警卫
    可以和小区管理员或警卫聊聊天,因为他们是最了解该小区基本状况的人,有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况,从他们口中获得所需要的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。
二手房产权应这样确定
在二手房交易过程中,经常会出现因产权不清导致的纠纷,那么如何了解产权的