培训资料：二手房估价学.pdf

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二手房估价也是一门学问,一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员来评估。但没有专
业人员在场怎么办?有关专家在此为你提供一个“土法子”,能将房产价格算出个大概,可作为
开价时的一个参考。
1、房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来,砖混结构一等房屋的折旧期限
是 50 年,那么每年的折旧率为 2% ;
2、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房,如果房子的户型为小厅、
小卫、小厨房(简称“三小”套型),则扣减 10%;
3、房子所在的楼层不同,价格不一样。例如一、二层是基准价,五层、六层扣减 3%,七层
减 5%,三、四层则加 3%,顶楼减 5%;
4、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗,则减 5% ;
5、小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减 5%,小区没有单独封闭,也减 5%;属于重点
中小学区域的房子要加 15%;
6****惯性心理因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房,这一因
素又使房价减 8% 。
最后,在以上数据的基础上,报价应为同地理位置商品房价格的 60%~70% ,约是当前周边房
屋租金的 100 倍。当然这只能作为一个参考,而房屋真正的价值还需专业人士来评估。
二手房买卖全款比例增专家提醒选择垫资要谨慎
记者近日从北京多家房地产中介了解到,今年二手房交易中,要求全款支付的房主、同比增
加了 15% ,一些资金不足的买家、会通过寻找垫资公司、来解燃眉之急。业内人士提醒,这种做
法风险很大.
张女士在中关村附近上班,看上了一套总价 150 万的房子,价钱,税费等交易细节都谈好后,
房主突然要求付全款。
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购房人张女士: “如果要买这个房子我基本上还需要再垫 60 万也是个不小的数目我一时
半会也筹不到这么多钱// 但是我听说外面有一些小担保公司可以对二手房进行垫资的业务我
想找他们看看能不能帮帮我这个忙”
垫资公司会先行垫付房款后, 等过户完成后, 买家需要拿着新房本去做贷款, 拿到银行贷
款后再还给垫资公司。业内人士指出,这种垫资公司本身就是不合法的, 它要求的每月 2% 到 3%
的利息也超过了国家的相关规定。为此,专家建议,可以选择银行的正规转按揭服务。对于卖家
来说,在银行和中介公司的担保下拿到银行放的贷款最多也就需要十来天的时间,应该更多的考
虑到交易的安全性,没有必要为了早拿几天钱而承担风险。
新房二手房买哪个划算有适合购房者该如何取舍
张威是上海一位 30 多岁的公司白领,工作几年手中有了一些积蓄,这使他也有了购房的打
算。买房子可不是一件小事,他也时刻关注着房地产市场的变化,最近他终于做出了“下单”的
决定。张威的太太在市中心工作,所以他们也把购房的目标定位在了上海中心城区的几个区域内。
刚开始时,张威觉得既然买房就要买新盘,这样才比较有“感觉”,什么东西都是“新”的好啊。
不过他到市场中走了一圈后却失望地发现,可供他选择的新盘实在为数不多,而且由于新盘的房
型一般都比较大,所以总价也比较高。新盘的选择余地小,怎么办?这时一位