公司发展建议.doc

3-1 什么样的企业才能驾驭市场? 3-1-1第一波:比判断——剩下的是对未来大趋势判断正确的企业。 3-1-2第二波:比资源——资源越大的企业越能留下,资源小的企业淘汰。 3-1-3第三波:比战略——有战略规划的企业才能留下。 3-1-4第四波:比运营——有职业化、专业化团队管理与运营的企业能留下。 3-1-5第五枚:比品牌-全球品牌网-——品牌效应,增加发展的无形资产基础 3-1-6 第六枚:比增值——化“增长”为“增值”,由“务虚”到“务实”,使土地、楼房、物业等增值最大化。 3-2面临的机遇 3-2-1市场规范,更适合同景同景是一家追求规范化操作的企业,也一直在身体力行,地产行业中,各方面的能力都受到好评,但在过去不规范操作的市场中却很难拿到好地。今日,市场的游戏规则越来越规范,同景在土地资源上的弱势地位将淡去,而其专业实力和在资本市场、客户群体中良好的口碑将带给同景越来越显著的优势。 3-2-2抓住市场空挡: 最近出台的各项宏观调控的政策,对一些实力不强的开发公司所带来的压力已经开始显现。一些在售项目加大促销力度,急于收回资金。而另一些正在酝酿的项目则更加慎重,有资金实力的开发商可能没有地,同景现在资金基本充足,三个地区都有土地。适时地抓住市场空挡,收购、合作50—100亩土地进行开发,对同景的项目运作将有相当大的利好。 3-2可能的风险 3-2-22005年是不可确定的一年,需慎重决策国内宏观政策还在调整,有很多不确定的因素可能产生;外国各种资金、商品进入中国将非常通畅。因此须密切关注最近国家会采取什么样的措施调控。 3-2-3关注央行的一些措施。三季度报告出来后,金融调控存在一些问题,调息的呼声很高。而国家明显还没有作好这方面的准备工作(银行投资规模控制在5%-7%以下、开始政府和银行内部的彻底整顿、建立完善的信用体系、投融资体系等等),控制不好会出现地产业“硬着陆”的可能性。 3-3战略上的建议 3-3-1提升综合实力未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争,建议同景集团凭借“实力+品牌+项目运营”来进行有效扩张,以不断提高自身的综合竞争力。 3-3-2拓宽融资渠道新规则的出台,意味着游戏规则的改变,融资能力差的开发商将可能因资金短缺而失败。拓宽资金来源和融资渠道是公司战略的重中之重,寻求包括上市、房地产信托和房地产基金在内的多元化融资途径,同时,兼顾资本金的内部积累和外部积累。 3-3-3调整项目运作模式。针对公司特点,灵活调整项目的运作模式,如合作开发、股权合作等。 3-3-4尽可能降低风险。为了降低风险,要停止扩张、战略收缩,实行减法经营,包括产业减法、产品减法和股权投资减法。 3-3-5牢牢把握差异性“房地产地区性很强。政府的主导性,加之地区政府对土地供应的把握不同,造成地区供求关系不同,使地区的差异性进一步加强。同景同时在4个地区操作项目,要充分认识到地区的差异性,在宏观调控当中,牢牢把握住差异性。 3-4 战术建议 3-4-1 做减法:抛掉公司不擅长的项目,专心经营住宅项目,尽可能得向国家支持的住宅类型靠拢,不搞投资大的商业地产,不盲目追求大盘; 从追求“规模、速度”转向“品牌、增值”;适当放慢销售速度,化1-2年短期目标为3-5年中期目标。 3-4-2 资金链:协调好个项目间资金链的关系,把握好开工时机,节约开发与管理成本;进行多种渠道融资,尽快上市,运作资本市场 ,启动民间资本,快速托盘信托业,寻求多方合作,使资金链得以有效而健康的运转。 3-4-3 拿地是关键的选择。在对地块作研判时,既要考虑经济原则(贵不贵),也要对地块挖的深一些:有什么原生资源可以在规划设计,营销推广中利用,比如:小山丘,坡地、大水井,原生树等,或者近旁有优美的自然环境(湖,公园,古建筑等),或者正好政府的重大项目(如不夜城,大公园,欧洲城等),另外,拆迁的成本和竞争对手的情况研究也是不可或缺的知己知彼,方能胜利,诸如此类。总之,地的升值空间要大。为此,可采取或收购、或兼并、或合作一些“无实力无资金无经验无品牌无人才,却有合法土地开发”的“五无一有”的小企业,开发与运作50—100亩的小型房产项目,作为同景“细水长流”式的土地资源。 3-4-4 从研究“消费者”转向研究“产品”。目前产品严重同质化,大家都在吆喝绿色生态住宅,有的楼盘什么都吆喝,健康、生态、环保、绿色、大盘大规划、精品户型,铺的很开,可没一样做精做透,这是我们在产品设计时要注意的,要请优秀的设计师结合市场作产品,烂房子还卖个好价的时代早过了,以同景“好、特”产品取胜。拿地时就要考虑,这块地能不能作出好东西来,从研究“消费者”转向研究“产品”。 3-4-5 施工质量:专家指出,每一个质量问题后面都隐藏着三百多个不利因素,在购房人要求越来越高的今天,开发商与业主对