房屋买卖合同法律问题.docx

编号:_______________本资料为word版本,可以直接编辑和打印,感谢您的下载b2018最新房屋买卖合同法律问题甲方:___________________乙方:___________________日期:___________________说明:本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务,同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改,使用时请详细阅读内容。商品房预售买卖合同效力房屋自古便是一种商品,房屋买卖古已有之。但房屋为特定物,届于不动产,关系民生之根本以及社会经济产业之基本秩序,故中外各国对房屋买卖莫不高度重视。我国于八十年代初在深圳特区首开土地使用权市场,为房屋买卖奠定了坚实广阔的基础,各地房地产市场日趋活跃。在此过程中,有关房屋买卖的民事纠纷也日渐增多,如何适用现行法律,如何对现行立法进行完善协调,是一个急待解决的问题。一、 房屋买卖合同的法律渊源继1987年施行的《民法通则》,我国的立法、行政和司法机关乂相继颁行了《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《合同法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若十问题的解释(一)〉〉、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若十问题的解释》等一系列对于房屋买卖合同纠纷具有法源性质的规范性法律文件。这些法律文件有出自全国人大及其常委会的,也有出自国务院以及建设部的,还有出自最高法院的,这其中有新法也有旧法,有普通法也有特别法,彼此内容之间不无冲突。特别是关于房屋买卖合同的效力问题,关于商品房预售的问题,更是错综复杂,如何正确适用现行法律处理房屋买卖合同纠纷,已经成为当前司法工作中的一项重要工作。二、 房屋买卖合同的有效和无效房屋买卖合同为双务有偿诺成性合同,届于典型的买卖合同。根据《民法通则》第85条和《合同法》第8条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。根据《城市房地产管理法》第37条:下列房地产,不得转让:(一) 以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;(二) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三) 依法收回土地使用权的;(四) 共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五) 权届有争议的;(六) 未依法登记领取权届证书的;(七) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。此条规定届强行法规范的性质,不得违反,否则房屋买卖合同无效。其中《城市房地产管理法》第38条规定的条件为:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书; (二)按照出让合同约定进行投资开发,届于房屋建设工程的,完成开发投资总额的白分之二十五以上,届于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。但是,对于此条规定中的第四项和第六项,法学界却甚有争论。共有房地产,未经其他共有人书面同意而转让的,为无权处分,《合同法》第51条规定此类行为效力待定。《合同法》为全国人大所制定,《城市房地产管理法》