土地估价案例与报告真题2007年.doc

第一部分历年真题精解
2007年度全国土地估价师资格考试试卷
土地估价案例与报告
一、案例分析题(共2题。请阅读并根据有关条件综合分析回答问题)
(一)某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于 2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地,总面积1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通讯网络及设施齐全,土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师,请回答以下问题。
,为了判断是否能够抵押,评估前需要了解土地哪些关键信息(提示:根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?
,列出已知的宗地个别条件。
,根据上述情况,对地价进行定义。
,由于不在基准地价覆盖的范围,所以评估时直接参照基准地价最末级修正,并确定市场价为154元/m2。又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等,其最低价标准为144元/m2,评估公司从保守原则出发,将结果调整为144元/m2,并按照70%抵押折扣率折算,扣除40%土地出让金,将评估结果确定为60元/m2。列出上述操作过程中的错误点。
,并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖,需要有哪些前置条件?
(二)下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查,所以调查内容及标注有些粗略。其中,实线部分为原图内容,虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下问题。

。
工作底图种类:( ) 权利人:( ) 宗地编号:( )
所在街坊:( ) 地类:( ) 四至:( )
(提示:不少于5个)。
(提示:不少于8个)。
,该地贷款率为60%,,估价对象建筑占地面积为120m2,经过你的判断,估价师能否做出可以接受委托的决定?列出你的判断依据。(请列出简要计算步骤)。
二、报告判读题(共3题。第一题和第二题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告,其中存在多处错误,阅读后指出错误并说明原因)
(一)下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容),请阅读后回答相关问题。

该地块为出让所得,根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区
”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号),该地块将建成多层住宅小区,土地总面积 95635m2,总建筑面积143452m2,其中物管、%,容积率 ,建筑覆盖率≤35%。估价人员进行了实地勘察,地块离城市较近,有直达的主干道,地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施,而且自然景色优美,环境状况表明很适合修建住宅,但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查,由于有城市轻轨经过该区域,所以本区域对多层住宅需求较大。
估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后,认为在不改变多层住宅性质的前提下,为最大提高开发价值,地块最佳利用方式应该为:土地用途设定为多层别墅型住宅用地,总用地面积为95635m2,总建筑面积为35000m2,其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、%,建筑覆盖率≤15%,,主要建筑物为多幢,二、三层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。
根据以上项目的建设规模,本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算,开发期自估价基准日算起。

根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看,该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500~4000元/m2之间,考虑到该区域目前房地产市场行情,结