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购物中心 招商管理
（一）购物中心的决算
购物中心开发必须预测开业之后的收入，并和资本投入结合起来考虑。在
可行性研究阶段已经做过项目成本预算， 在建筑设计阶段的最后可以进行更为准
确的决算， 计算购物中心的开发费用和成本， 进行投资和受益的经济分析， 制定
开业后的经营目标，并以此作为店面出租的依据。
（二）招商和承租户选择
在招商过程中，有必要对每一个承租户进行评价，预测它们的经营前景，
作为店面出租的指导。
1 、承租户的选择要保证租金的来源。 购物中心的店面租和租金关系密切。
开发商的目标是选择合适的零售商， 获得足够的租金， 最大限度地出租营业面积，
获得最大的利润来源。 以往的经验并没有给选择承租户和预测未来收入提供可靠
的指导， 问题在于获得长期稳定的租户和短期高回报是有矛盾的， 在某些情况下
难以两全其美。 开发商把面积大量出租给信誉好的零售商， 可以保证租金来源的
稳定性， 但是这些承租户可能达不到预期的销售额， 所以难以让业主和金融投资
机构满意。 开发商由此面临协调一个长期收益和迅速收回投资的问题， 反映在承
租户是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店， 还是选择本地的愿意支付较高
租金的普通零售商。
在一些地方，购物者对某些承租户具有很高的接受程度。虽然信誉一般，
但是它们商品销售最大， 所以， 购物中心中一些非常好的位置， 常常被这些购物
知名的全国性连锁店虽然经营
者接受程度很高但信誉一般的小规模承租户占据。 能力很强，有时候却只能得到较低租金的位置。因此，购物中心在选择承租户时， 需要在利润和稳定性之间做出选择。
2、需要保证购物中心商品种类的完整性。购物者对购物中心只有一家商店 出售某种商品不会感到满意，他们希望能够像在城市商业区购物一样，方便地进 行款式、质量和价格的比较。开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集中布置， 扩大商品覆盖范围，方便购物者进行比较，提供与城市商业区一样的竞争性和便 利性，创造“购物气氛”。
(三)承租户租金
店面租金与购物中心的规模有关，一般大型购物中心的租金高，小型购物 中心的租金相对低一些。如果规模相同，由于位置不同，租金也有差别，即使在 同一购物中心，付出较多的租金能够得到较好的店面位置。
由于经营商品的种类和利润不同， 并非每个承租户都能够交纳同样的租金。 收取的租金一般分为两部分，一部分是按面积收取基本租金，称为抵押保证金或 抵押租金，另一部分按销售额以一定的比便抽取，称为百分比租金。
下表列举了 50年代美国一些重要承租户类型和租金的关系
(lft2= )
表6-7-1 ： 50年代美国一些重要承租户类型和租金的关系
承租户
抵押保证金
($/ft2)
百分比租金
百货商店

2-3%
小型百货商店
-
-5%
超级市场
-2
1-2%
风味食品、面包店、熬食店、肉
店、色店
5-6
5-7%
糖果店干果店
5-6
6-10%
综合商店
1-2
3-6%
服装店
<2
<4%-5%
服装店
<2
<4%-5%
小服装店
-6
10%
全国连钮级装店
4%
童装
6%
五交化冏店