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恒盛佳苑营销策划案
第一节长沙市房地产发展形势分析
2004年,受国家宏观调控政策的影响,长沙市房地产开发投资增速有所回落,但是在旺盛的市场需求拉动下,房地产开发仍保持了较快增长,房地产市场供销两旺,商品房价格增幅较大,房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。

一:2004年长沙房地产市场运行基本情况
1、房地产开发规模继续增长,房地产开发投资增速趋缓。
,%,达历史新高。房地产投资继续保持了高速增长的局面,社会资本介入房地产市场的热情高涨。但从增速来看,受上半年国家宏观调控政策的影响,增速有所下降, ,回落趋势较明显。见图一。

2004年,,%,,%。房地产开发规模继续保持较高增长。
2、商品房上市量呈负增长,商业用房供应量呈现理性回调
,同比增长-%。商品房上市量自98年来第一次出现负增长。其中, ,同比增长-%;,同比增长-%;批准商业用房预售面积
,同比增长-%。,%,所占比重也较2003年回落了3个百分点。2004年长沙市商业用房的供应量呈现出理性回调。
3、消费者购房需求旺盛,商品房价格涨幅提升
2004年,全市共成交商品房38671套,,,又创历史新高,%、%%,增幅较大,增速加快。随着我市居民收入水平的不断提高,居住品位的不断提升,消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。

据长沙市房地产交易中心统计,2004年,我市商品房的销售均价为2738元/平方米,%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米,%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差,导致2004年我市商品房价格涨幅较大。

4、住房二级市场启动有力,二手房交易非常活跃。
2004年,全市共办理二手房交易13702起,,,%、%%。其中,房改房成交6329套,,,%、%%。长沙市二手房交易量在去年突破百万大关后,今年又创新高。我市二手房交易在政府及相关主管部门引导下日益活跃,正处在一个高速发展的运行状态。

5、地产抵押登记继续攀高,个人住房贷款增速放缓
2004年,全市共办理房地产抵押登记37050起,,,%、%%。我市房地产抵押贷款业务继续增长。2004年,长沙市共办理个人住房抵押贷款30746起,,,%、%%,、。,利用银行按揭购房的成本将增高,消费者今后购房将会更趋理性。目前我市个人购房按揭率约为80%,预计今后个人购房按揭的比重会有所下降。

6、城市房屋拆迁大幅下降,旧城改造规模趋小
2004年,全市共拆迁房屋3981户,,分别比去年同期增长-%和-%。,同比增长-%。我市城市房屋拆迁量继续下降,其主要原因是:今年是我市城市建设“三年大变样”目标完成的收尾之年,占拆迁量较大比重的市政道路建设项目开工不多,仅有人民西路、韶山南路、府后路等项目。且由于国家宏观政策调整,严格控制拆迁开发规模,造成新申报的开发类拆迁项目也为数不多。同时受地价上涨、拆迁周期拉长等因素的影响,旧城改造难度明显加大。

7、经济适用房建设有所回升,后市将限量供应
2004年,,竣工建筑面积为
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