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浅析商铺投资管理(doc 10页)
　　一、如何投资商铺？
　　香港人关于投资有“金、银、铜”的说法，认为商铺投资是金。同样，在广州等地区也有“一铺富三代”的说法，这都说明了商铺投资在南方受人重视。相比之下，北方人在商铺上的投资意识要比南方人薄弱得多。
　　二、两种商铺投资者
　　一种是专业型投资者，专门从事商铺交易，拥有较为雄厚的资金实力，投资形式通常为集中购买，然后将购得的商铺的产权或使用权出售或出租给分散经营者，有时也会自己经营，但通常不多。 一种是散户投资者，一般是具有一定资金实力的个人或家庭，每次所买铺面不多，铺面多用来出租，偶尔也会用来自营。可供投资的商铺则一般分为三种，即中央商务圈商铺、商业街商铺和社区商铺。
　　三、商铺投资首要考虑人流量
　　商铺投资从某种意义上来说，有一种普遍适应的原则，并不需要投资者有多么深厚的专业背景。商铺投资首要考虑人流量，投资者要善于从城市变迁中寻找机会。
　　四、主动投资
　　可供投资者投资的商铺范围越来越广，选择难度也随之加大。这种情况决定了投资者要改变投资思路，要善于从城市变迁中寻找机会，要了解城市规划，要变被动投资为主动投资。
　　五、城市规划
　　如果投资者能够了解城市未来5－10年的发展规划，就可以有的放矢，提前介入。在一个地区成为热点前介入，可以大大降低投资成本。城市规划属于公开信息，投资者可从规划局、市政等政府机构了解。
　　六、停车位越来越重要
车站等。由于庞大的客流量，往往会带来很高的消费额。
　　八、社区商铺
　　深圳、广州、上海、北京等经济发展迅速的大中型城市的投资者，目前特别注意社区商铺的投资。社区商铺投资，也许是今后一段时间商铺投资的最佳选择。
　　按照国际惯例，当人均ＧＤＰ达到3000美元时，人们的消费方式就将越来越倾向于方便、快捷。有关调查机构的调查报告显示，目前有51．57％的城市市民把“就近与便利”作为消费的首选，一些配套设施好的小区有60％—70％的居民已实现就近消费。
　　以连锁超市为例，1994年全国连锁超市实现的销售额占社会零售总额的1％，1997年上升至8％，2004年则超过了30％。全国连锁超市的主要销售对象就是小区居民，目前上海有实力的投资者已经开始了对小区商铺进行连锁整合的行动
。
　　社区商铺投资需要考虑的主要因素有：社区入住户数、社区住户的购买力、社区规模、与周边地区形成的整体商业效应等等。
　　九、特别注意
　　商铺投资还要格外注意一些细节问题，如随着城市拆迁改造的加速进行，所投资商铺是否在拆迁改造范围之内。 商铺投资需要注意的另一些问题和房产投资差不多，主要是价格问题和产权问题，经常发生投资者因事后发现所购商铺非商业用房完全产权而到媒体投诉的事情。与住房投资相比，商铺投资与整个房地产市场的关联度相对较小。目前一些城市虽有房地产过热或房地产泡沫现象产生，但商铺投资可照常进行。
　　十、投资攻略
　　第一：超前意识
　　首先，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场规置经营门面，则升值的潜力大，投资少。其次，要盯住一些新开发的城区。在这些地段中，一些房地产商在开发临街住宅时，大都有经营门面供出售，如果这一地段有快速发展的势头，则可在此选购门面，这里的门面也同样有着价位的优势和升值的潜力。
　　第二：因地制宜
　　火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，过往乘车的旅客选购的商品虽然非常广泛，但大多还是以购买不费时间、容易携带的商品为主。由于人群流动量大，这一地段商业价值较高，尤其适应发展饮食、食品、生活用品、当地特产等方面经营的商店。
　　第三：商业区商铺
　　商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地点。可是，该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色的专门经营商店发展。这一地段的特征是：商业效益好，投资费用相对较大，应针对性地对顾客提供服务。该地段是娱乐、旅游地区，顾客消费需求主要在娱乐、休闲，所以适合于饮食、食品、娱乐、生活用品方面的商品发
展。
　　第四：商铺的投资回报率
　　商铺比起住宅型房地产投资的回 报率要高，住宅房地产投资通常的回报水平在6％至8％，但是商业房地产高的可达 20％以上，10％至15％都是正常的，而且在倒手的过程中，有很好的灵活性，可以不 断改变经营品种和经营内容。
　　十一、投资商铺不宜忽视的9点
　　1、产权清晰
　　商铺投资的后期环节中包括对商铺产权的落实和审核产