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上海电子商城营销执行方案 2006 年7月勇敢者的游戏执行方案——推案节奏推案时间 9月 23日 9月 24日— 9月 30日 10月1日— 10月 14日 10月 15日— 10月 31日推案分布二号楼 3楼一号楼 1、2楼 50% 、 4楼;二号楼 2楼一号楼 1楼 50% 、2楼 25% ;三号楼 2、3楼一号楼 2楼 25% 、3楼; 推案体量面积 占总量比重 % % % % 套数 206 799 602 757 2364 预期去化率新推量 95% 以上新推量 50% 以上剩余量 5% 新推量 50% 以上剩余量 40% 以上新推量 50% 以上剩余量 15% 以上整盘累计去化率 % 22% % % 推案演示 1F 2F 3F 4F 一号楼二号楼三号楼 首次推案 二次推案 末次推案 三次推案推案理由首批推出的总量必须保证当天完销,造成轰动效应。首批推出的房源价格必须能起到支撑整盘价格体系的作用。二次推案必须保证房源的受众面广泛。二次推案借现场热销气氛及明显价差来保障销售速度及消化问题房源。三次推案充分考虑丰富二次推案后剩余房源的产品组成。三次推案房源及时间点的选择为制造第二次热销场面提供保障。末次推案的房源选择避免了问题房源的堆积,为项目完销奠定基础。末次推案的房源选择也为价格提升让出有利空间。推案控制开盘前必须有效售出 1500 张贵宾卡。阶段推案时必须满足上批预期去化率,如低于预期的50% ,则推案时间顺延,如高于 50% ,但低于 70% ,则采用销控来满足对外 70% 的销售率。阶段推案时有效贵宾卡数量必须大于或等于本期推案的总套数,否则推案时间顺延。(二次推案除外) 原则上顺延时间不超过一周。根据前两次推案当日去化情况,若单层销售率当日即达 80% 以上,则后续推案可适当调高该层价格。根据前两次推案单层去化情况,若单层不同价格区域去化速率差异极其明显,则后续推案应适当调整单层不同价格区域之间的价差。重要时间节点 9月10月 11月12月 8月 预证取得完成 60% 整盘均价: 15000 元/m2 年底蓄水期1 销售工作推广配合强销期 开盘持续期清盘期完成 20% 完成 10% 蓄水期2 蓄水期 1时间: 8月10日—— 8月31日目标:积累 200 组意向客户(上海) 方式:派单(上海)、电话直销(外地) 目标客户群:以行业内个体经营户为阶段主要目标客户,如: 电子元器件市场——科技京城、晶滩电子、万国电器等消费类电子市场——太平洋、百脑汇、赛搏、颐高、芙蓉江电脑城等二手电子市场——虬江路赛格电子、虬富电子市场等通讯类电子市场——不夜城商厦、地平线通讯市场等零散电子类商户——北京东路、天津路、宁波路等蓄水期 2时间: 9月1日—— 9月22日目标:发售 1500 张贵宾卡方式: 上海——大众媒体、分众媒体、易居短信、 SP 活动外地——大众媒体(江浙)、电话直销(北京)、设点(深圳) 主要工作: 发售贵宾卡(钻石、金、银) 确认自营客户及优惠方案开盘流程演练并优化业务流程演练并优化落实销售、签约、开盘场地及设备组织外地看房团来沪组织并实施电子产业论坛大会上海电子商城贵宾卡发卡细则发卡时间: 2006 年9月1日起发卡对象:所有上海电子商城意向客户发卡细则: 上海电子商城意向客户须支付意向金人民币壹万元整,可申领贵宾卡一张,一张有效身份证件最多申领 2张贵宾卡。上海电子商城贵宾卡采取实名制,不得更名及转让。上海电子商城贵宾卡分钻石卡、金卡、银卡、普通卡四类。钻石卡申领时间: 2006 年9月1日—9月7日,逾期停办。金卡申领时间: 2006 年9月8日—9月14日,逾期停办。银卡申领时间: 2006 年9月15日—9月21日,逾期停办。普通卡申领时间: 2006 年9月23日—10月14日,逾期停办。上海电子商城商铺将分批推出,每次推出采取持贵宾卡客户至现场参加公证摇号,抽出进场认购次序,认购时先定先得。当天抽中进场最终无认购者视作为放弃,同时失去贵宾资格, 未抽中的贵宾客户可参加下次公证摇号。至项目全部开盘仍未抽中及自愿放弃者,均于 2006 年10月25日至 27日之间预约退款,客户须凭本人身份证及贵宾卡全额无息退还意向金。凡抽中者凭有效上海电子商城贵宾卡一张限购一套商铺。持上海电子商城贵宾卡当天成功认购者,钻石卡享有:意向金壹万元人民币抵用贰万元人民币的优惠;金卡:意向金壹万元人民币抵用一万五千元人民币的优惠;银卡:意向金壹万元人民币抵用壹万三千元人民币的优惠;普通卡:无优惠,仅享受摇号资格。所