商业地产购物中心的开发和运营P学习教案.pptx

Contents
商业地产
购物中心成功的基础(jīchǔ)因素
购物中心(ɡòu wù zhōnɡ xīn)选址
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4、商业地产尤其(yóuqí)是SHOPPING MALL是讲究长期经营回报的，一般是需要10或10年以上的时间经营才能全部回本并长期营利，最快也要5年（如中怡时尚购物中心租给广百就成功做到了4-5年回本）。
5、经营成功的购物中心，其价值越来越高，回报也更高。老牌、成熟和规模宏大的地产商都有相当数量的不动产。
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五、商铺销售—中国(zhōnɡ ɡuó)购物中心难解之困
1、产权分散是购物中心之大忌。 产权分散必然导致利益分散。利益分散必然导致经营分散，进而导致品质下降。 产权分散就要卖，而卖铺肯定越小越好卖，商铺隔小了影响形象，还降低(jiàngdī)了实用率。产权分散影响品牌进驻的信心和行动。返租回报盛极一时，目前几无成功先例。
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五、商铺(shānɡ pù)销售—中国购物中心难解之困
2、综合开发确保商业产权统一
所谓综合开发是指为了减低资金压力，在商业购物中心开发过程中配套住宅或写字楼，卖住宅、写字楼而保商业面积的产权完整统一。
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在大城市中小地块开发社区型购物中心时适用
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在二三线城市，商业不甚发达地区较适用
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开发大型住宅区，以商业设施齐全吸引购房者
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五、商铺销售—中国(zhōnɡ ɡuó)购物中心难解之困
3、以经营权主导(zhǔdǎo)控制销售（包括销售比例、铺位间隔）
控制销售比例。
控制销售区域。
售铺面积尽量与经营面积相近，避免打通和复原，并可稳定租户。
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六、购物中心开发经营(jīngyíng)的市场导向
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购物中心面对层次丰富的消费市场：
中国庞大的消费市场是一个以中低消费水平为主，层次丰富的市场。“百万富翁进来不掉份儿，打工仔进来10块钱可以下楼”，盲目追求高档，只会自绝于中国消费者。
体量庞大的购物中心每天少者需几万人次，多者需数十万人次进出， 才可能维持生意，一座城市不可能拥有如此多富豪。
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六、购物中心(ɡòu wù zhōnɡ xīn)开发经营的市场导向
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一地一城一特点，特点取胜

城市不同
同城的不同区域
同区不同规模
规模相当定位相错
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六、购物中心开发(kāifā)经营的市场导向
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市场决定购物中心规模和形式。
前期市场调研、策划的重要性
购物中心应提倡量身订造
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七、经营之道
铺位(pùwèi)间隔
客流动(liúdòng)线
空间(kōngjiān)利用
1、深耕细作。
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SHOPPING MALL是 主力(zhǔlì)店+次主力(zhǔlì)店+专门店的组合
1、原南方(nánfāng)大厦:
2、广百总店+广百新翼:3万平方米
3、天河城百货(bǎihuò):
4、广百中怡:5万平方米
MALL的主力店一般是百货店，百货店的规模要考虑项目的边际效益, 如酒店的边际效益约在600个床位，-4万平方米较为稳妥，而中怡广百5万平方米成为中国最大的单体百货，其目前的营业额约100万/天、是天河城百货的一半
而专门店是赚钱的，主力店租金一般是专门店租金的1/4才合理。
即比如说主力店的租金为50元/m2/月，那么专门店的平均租金约50X4=200元/ m2 /月
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购物、餐饮、娱乐的比例问题
一般来说，业态上必须50%是购物功能。
现在餐饮的比例要加大，如天河城70%是购物、20%是餐饮、10%是娱乐，现在餐饮的比例显得有些不够，因为早期7楼想招餐饮但不成功(chénggōng)、只能做个特价场，现在7楼已正在改成餐饮
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