房地产业--宏观环境分析.ppt

房地产业--宏观环境分析
经济
GNP/GDP:前三季度国内生产总值93144亿元，%，。其中，第一产业增加值12561亿元，%；第二产业增加值51631亿元，%；第三贷的一系列严格规定，针对性极强，在房地产界引发强烈“地震”。
央行１２１号文件
内容：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知
１２１号文件对于房地产开发商就明确规定，房地产企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％。对于个人房屋贷款，１２１号文件规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业用房为竣工收的房屋；购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例，不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。
“地震”
央行 121 号文件出台后，我市金融机构对房地产信贷开始从严监管，今年 1 —— 5 月份，全市房地产业贷款比去年同期减少 2900 万元。
国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：8月份，“国房景气指数”，，，在连续2个月攀升之后出现小幅回落。
积极影响121文件促进房地产行业健康发展
有利于实力雄厚的房地产开发商的发展
加强信贷监管以后，房地产行业如重新洗牌。以前一些房地产开发商利用自己少量的资金“四两拨千金”获得暴利，而现在，开发商再也不能卖“图纸房”了，老百姓购买的大都是由实力雄厚、资金丰足的开发商提供的可以保证质量的现房。
积极影响121文件促进房地产行业健康发展
有利于中、低档购房者购买现房
过去，盖了３、４层的楼房，个人就可以办按揭贷款，而银行就直接把资金打入开发商的户头，对于楼房的质量不能保证。这使一些资金不足的中、小房地产商存在侥幸心理，利用银行贷款漏洞大玩空手道。而现在，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，保证了现房的质量。
积极影响121文件促进房地产行业健康发展
促进了房地产融资多元化健康发展
121文件客观上减少了房地产公司对贷款的依赖，客观上起到了房地产企业走联合走多元化的趋势 。尤其是信托投资大幅增长。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用。多元化的融资使遭遇资金困扰的房地产业者，又一次以灵活的融资方式显现出顽强的市场生存能力。
消极影响限制了新兴房地产企业的发展
121文件对房地产行业融资的限制，对一些成长中却有着生命力的中小企业给与沉重一击。 断绝资金
来源使一些企业濒于破产。
2004年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令
11号令：叫停了已沿用多年的土地协议出让方式（招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定）
    2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始，“土改”之声不绝于耳。从11号令起，在北京市土地交易市场就开始有地块挂牌进行公开出让。
2004年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令
33号令：实际上是一个“缓期执行”的做法（关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定）
    33号令：2002年6月底为具体实施11号文，北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》简称33号令，该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。这个文件使协议转让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法；截至彼时，已有大量土地流入房地产商手中。
2004年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令
4号令：被认为是土地交易暗箱操作的终结者（关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定）
    4号令：2004年2月，北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》4号文件，