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购物中心零售业实务分析
在过去,购物中心经理人的主要任务可能只是执行租赁契约的要求及收取租金。现在,购物中心经理人最好了解其角色应该是零售资产经理人,让他们熟知零售的本质以便能够有效地与他们的承租户沟通并协助他们改善生意是非常的重要。
此项工作恐怕不像所见到的那样简单,下面的页数里将说明哪些是重点以便帮助你,购物中心专业人士,了解零售的本质, 如何去满足消费者的需求及面对每天不同面貌的营运操作。
    零售本身涵盖所有对个人(非以营业为目的者)销售商品与服务的活动。
    零售的行为主要是提供不同的商品与服务以满足主要消费者的需要,例如:
·购买特定物品与服务。
   ·满足社交上的需求—彼此沟通、社会地位的被认定与接受服务。
    ·享受娱乐设施。
    ·感到安全与方便性。
    为满足上述需求,零售商必须关心其所提供的商品与服务品质,如何以和蔼的态度迎接消费者并给予高品质的服务,如何以一干净明亮的商店门面吸引消费者目光,使消费者愿意来此消费。
    零售商的主要形态
   零售是由不同业种业态的零售商依据市场的需求提供广泛的商品与不同层级的服务与方便性,其形态包括:
    ·百货公司
    ·连锁商店
·专卖店
   ·批发商店
   ·型录式展售店
    ·邮购
    ·电视购物
    ·折扣店
   ·工厂直营店
   ·会员制批发店
   零售机制分类(Retail Institution Classification)
   零售的经营机制有许多种分类的方式,其中最常见的有下列四种方式:
    ·直接拥有经营(Ownership):此种方式包括一般个别店家、连锁店、租赁式百货公司、垂直行销体系(由公司自行生产、批发、零售)以及消费合作社(Consumer Cooperative)。
·业种策略性结合(Strategy Mix):此类型包括便利商店、传统超级市场、复合式店家(提供百货及一般性商品)、超级商场(Superstore:低价超市与折扣百货公司的结合)、食品专售店铺(Box Store:以食物为主的折扣商场)、量贩商场(Warehouse Outlet)、专卖店(Specialty Store)、百货公司(Department Store)、全面式折扣专门店(Full- line Discount Store)、型录式展示场(Catalog Showroom)、低价连锁店(Off-price Chain:具品牌折价品卖场)、工厂直营商场(Factory Outlet)及会员制直营商场(Buying Club)。
·非店头式经营(Non-store):此类型泛指以机器直接贩卖,或由销售员至顾客家中或办公室经产品介绍而直接达成交易者。
    ·出租与服务(Service ):本类型乃指出租物品予消费者,对消费者所拥有的商品提供保养维护的服务。
 业种业态组合(Tenant Mix)
     每一个良好的购物中心必须要有一合理的业种业态组合,此为直接反映购物中心所在的商圈对价格、服务水准及商品本身的需求,其组合方式不外乎是按当地市场的需求暨本身的定位,以不同的百分比选择下列业种组合而成:
·专门店(Specialty Shops)