房地产投资信托基金——国外经验和中国实践.pdf

摘要房地产市场和证券市场是我国自上世纪九十年代以来发展最为迅速的两个市场。经过最近几年的快速发展,我国的房地产业已经成了名副其实的国民经济支柱产业。但在高速发展的背后,房地产行业中存在的一些问题也日益突现,如过度依赖银行间接融资、专业化程度不高、房地产一、二级市场发展不协调等。而证券市场则正面临着产品结构平衡的问题。起源于美国、正在海外资本市场迅速兴起的房地产投资信托基金不仅能给房地产开发企业提供银行之外的融资渠道,也为广大投资者提供了一个收入稳定、风险相对较低的投资工具。本文主要着眼于借鉴海外房地产投资信托基金的发展经验,并结合中国实际国情,探讨如何引入房地产投资信托基金以便更好地把房地产市场和证券市场结合起来,实现全文共分四部分。第一章主要介绍了房地产投资信托基金的概念及其核心运作机制,以及国内外对房地产投资信托基金的研究现状。第二章对美国、香港和新加坡的房地产投资信托基金的发展状况作了详细介绍,比较了它们之间不同的发展模式,并在此基础上总结出它们的共同之处。第三章则对我国发展房地产投资信托基金的必要性和可行性作了深入分析。第四章是本文的重点。在这一章里,我们详细分析了我国发展房地产投资信托基金的四条具体路径,并得出结论认为,通过改良当前房地产信托使其向房地产投资信托基金转变的路径最符合我国当前的实际情况。本章还分析了我国当前房地产信托产品与房地产投资信托基金之间的差距,并提出相关政策建议。关键词:房地产投资信托基金房地产信托中图分类号:.二者的健康、可持续发展。
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引言第一章概论房地产市场和证券市场是我国自上世纪九十年代以来发展最为迅速的两个市场。本轮房地产业的高速发展开始于上世纪九十年代末的住房体制改革。国家统计局的数据显示,从年到年,】瞪缁岬闹鸩缴钊耄泄姆康产业在今后几年仍然有很大的发展空间。目前中国房地产业发展过程中遇到的主要问题之一是房地产开发企业过度依赖银行进行融资,使得大量风险聚集在银行部门。国家为维护金融稳定、化解金融风险,提高了对房地产开发企业的贷款条件。房地产企业迫切需要银行贷款以外的融资渠道,以解决开发经营中的资金不足问题。而资本市场则正面临着产品结构平衡的问题:在目前中国资本市场可交易投资产品中,大部分为风险较高的股权类投资产品。如何发展新的低风险投资品种以满足投资者需求是我国资本市场面临的一个重大问题。起源于美国、正在海外资本市场迅速兴起的房地产投资信托基金不仅能给房地产开发企业提供银行之外的融资渠道,也为广大投资者提供了一个收入稳定、风险相对较低的投资工具。通过借鉴国外房地产投资信托基金的发展经验,结合中国实际国情,引入房地产投资信托基金可以很好地把房地产市场和资本市场结合起来,实现二者的健康、可持续发展。第一节房地产投资信托基金的概念及其核心运作机制一、房地产投资信托基金的概念,是指通过在证券市场上发行股票或受益凭证募集资金,交由专业投资管理机构进行运作饕J进行房地产方面投资曰袢⊥蹲适找婧妥时驹鲋担缓蠼蹲适找嬉怨上ⅰ⒑利的形式分配给投资者的一种集合资金投资计划。它具有“专家经营,组合投资,分散风险,收益共享”的特点。墓煞莼蚧鸬ノ煌ǔT谥と灰姿遗平灰祝蹲收呖梢酝ü谑场上买卖相应的证券或基金单位来满足其流动性需求,并通过基金管理公司披露的信息了解基金的具体情况。对于不是公开挂牌交易的泄胤矫嫱ǔ;订立认购及定期赎回的安排,满足投资者的流动性需求,并提供退出途径。房地产投资信托基金
二、房地产投资信托基金的核心运作机制下图幕驹俗骺蚣埽ü故綬各参与主体之间的关系,揭示了暮诵脑俗骰疲夯鸸芾砉驹谥薪榛会计师、律师事务所等的帮助下,在证券市场上向投资者鋈送蹲收摺⒒雇蹲收发售投资凭证,设立晃A吮U贤蹲收呃妫庑┠技吹淖式鹨话憬挥啥懒⒌牡谌酵管机构保管;基金公司根据一定的准则做出投资决策,并根据实际需要选择物业管理公司对基金所投资的物业进行管理。三、房地产投资信托基金与产业投资基金及房地产信托的区别从本质上讲,粲诓低蹲驶穑钟斜鹩谝话愕牟低蹲驶稹产业投资基金,在国外叫做私人股权基金呛椭と蹲基金相对应的一个概念。它是指一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度,即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。筒低房地产的产业投资基金必须满足特定的法律要求才能成为黄浯危技图资基金的区别主要在于:首先,枰B愀Q细竦纳枇⑻跫赐蹲视方式不同,话悴扇∩鲜泄汲锛式穑低蹲驶鹨话悴扇∷侥嫉
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