昆明街项目策划初案(1).docx

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2002年年10月31日
3
目录
第一部分::商业部分分
1-大连市市概况 5
1-1大连连市概况 5
2-大连市市的商业分分析 5
2-1市场场回顾 5
2-1-11国营商场场同合资商商场共存 5
2-1-22超市效应应 6
2-1-33商场相对对比较集中中 7
2-2大连连商业分析析 7
2-2-11大连现时时商业总存存量 7
2-2-22未来商业业供应 7
2-2-33市场售价价及租金反反映 10
2-3大连连商业个案案分析 11
2-3-11大连胜利利广场 11
2-3-22大连大世世界家居广广场 12
2-3-33大连奥林林匹克购物物广场 13
3-项目目的商场部部份分析 15
3-1项目目概况 15
3-2项目目SWOTT分析 16
S——项目目优势 16
W——项目目劣势 16
O——机会会 17
T——威胁胁 18
3
4-市场定定位 18
4-1国内内市场形势势 19
4-2大连连商城的形形势 21
4-3本项项目覆盖地地域及经济济潜力 22
4-4市场场需要什么么 23
4-4-11商场档次次分析 24
4-4-22商场类型型 25
4-4-33商场主题题分析 25
4-5本项项目产品定定位 26
4-5-11档次定位位 26
4-5-22本项目的的主题定位位 28
※首创旅旅游式主题题的商业物物业概念 28
※主题新新颖的吸引引 28
※市内旅旅游文化的的支持 28
※对消费费人群的吸吸引力 29
※借用概概念的吸引引力 29
※借用其其它元素的的吸引力 30
4-5-33形象定位位 30
4-5-44项目定位位的发展优优势 31
4-6项目目产品设计计建议 33
4-6-11针对项目目整块建议议 33
4-6-22针对A、B、C、X地块的业业态? 33
4-6-33针对D、E地块规划划 35
4-6-44针对D、E地块的业业态设置 35
4-7项目目的特色如如何营造 38
5
5-商场的的租售策略略 40
5-1目标标客户 40
5-1-11销售目标标客户 40
5-1-22招商客户户 40
5-2租售售时机 40
5-3租售售策略 41
5-3-11租售推广广策略 41
5-5主要要促销手段段 45
5-6招商商条件 46
5-6-11租金优惠惠 46
6-商场的的经营管理理 47
6-1角色色 47
6-1-11对内经营营 47
6-1-22对外经营营 47
6-2目标标 48
6-3效果果 48
6-3-11旺人(消消费人流) 48
6-3-22旺场(投投资者和商商家) 49
6-3-33旺财(经经营收益) 49
6-3-44运用多元元化经营策策略, 50
6-4商业业物业主要要经营管理理模式 50
6-4-11经营模式式比较 50
6-4-22采用经营营模式的论论证 52
6-4-33结论 52
7-经营推推广 53
7-1推广广活动 53
7-2信息息系统建议议 53
7-4经营营促销手段段参考 54
6
8-经营管管理组织架架构 55
9-商业招招商经营运运作优势 55
9-1-11具有较强强的商业招招商能力, 55
9-1-22具有实际际招商操作作经验, 55
9-1-33具有引入入主力店的的成功经验验 56
9-1-44丰富商业业经营运作作经验, 57
9-1-55服务品牌牌 57
第二部分::住宅部分分
1-大连住住宅市场概概况分析 59
2-项目目的优势劣劣势分析 60
2-1项目目优势: 60
2-2项目目劣势: 60
3-目标标客户的定定位和分类类 61
3-1住宅宅的目标客客户分析 61
3-2公寓寓的目标客客户分析 61
4-项目目定位 62
4-1项目目理解 62
4-2产品品定位 62
7
4-3形象象定位 63
4-4项目目形象包装装 64
5-产品品建议 64
5-1住宅宅功能细分分和户型面面积的比例例建议 64
5-1-11对A、B、C、D号楼功能能说明 64
5-2户型型设计建议议: 67
6-项目命命名的初步步建议 67
6-1项目目整体命名名 67
6-2商业业命名 67
7-住宅宅与商业的的互动分析析 68
7-1住宅宅与商业的的统一性 68
7-1-11住宅统一一性体现 68
7-1-22商业统一一性的体现现 68
7-1-33住宅和和商业的协协调 68
7-2住宅宅和商业开开发推售的的互动策略略 69
6-3说明明 71
第一部分::商用物业业
1-大连市市概况
1-1大连连市概况
大连市位于于辽宁省南南部,辽东东半岛南端端,西北频频临渤海,东东南面向
7
黄黄海,与山山东半岛隔隔海相对,共共扼渤海,素素有“京津门户户”之称,北北面背依东东北大陆,腹腹地了阔,甚甚称“东北之窗窗”,海、陆陆、空交通通发达,十十分便利。
大连市区总总面积约112,,人口约约547..41万人人,分6个行政区区,3个县级市市。
2-大连市市的商业分分析
2-1市场场回顾
2-1-11国营商场场同合资商商场共存
1998年年以前,历历史悠久的的天百大楼楼、大连商商场等国营营大型商场场凭籍货品品全、信誉誉好,在全全市商业起起着举足轻轻重的作用用。随着超超过二十五五万平方米米合资商场场的引入,大大连商业市市场饱受冲冲击,原有有商场的租租赁及销售售市场几乎乎不复存在在,代之而而来的是商商场与商户户共同承担担曲险的联联营方式。迈迈凯乐大连连商场因经经营业绩突突出,是大大连少数采采用保底扣扣率合作方方式的商场场之一,如如服装保底底额多订于于18000美元/平平方米。
合资商场的的进入,打打破了传统统商业格局局,带来了了许多新鲜鲜东西,如如科学的管管理、舒适适的购物环环境、超级级市场、大大型游艺区区等,吸引引了以年轻轻人为主的的大批消费费者。面对对这种市场场状况,国国营商场强强烈感受到到危机的存存在,“危机”就是危险险中存在着着机会,纷纷纷调整了了经营思路路。天百大大楼率先提提出“十五条龙龙服务”并利用550年店庆庆机会,推推出全场店店庆价,创创造了营业业额3天共共40000万的佳绩绩,此举在在中央电视视台黄金时时段多次亮亮相。大连连商场集团团也推出“不满意就就退货”的承诺。
进入20000年,各各大国营、合合资商场已已先后完成成商户重组组及市场定定位,竞争争同时也细细化了市场场,使各大大商场均有有一定数量量固定的消消费群体。
8
2-1-22超市效应应
步入20002年,随随着家乐福福、沃尔玛玛、麦德龙龙等国际大大型零售高高相继落户户大连,大大连的商业业竞争也随随之进入到到一个空前前白热化的的阶段。世世界排名前前三位零售售商巨头——美国的沃沃尔玛、法法国的家乐乐福、德国国的麦德龙龙同时落户户一个城市市,这是中中国独一无无二的,在在世界上也也是少见的的。
2000年年7月,民民族超市“龙头老大大”北京华联联超市在大大连开业。华华联开业的的意义不只只是多了一一家商店,而而是因为具具有“民族性”,华联的的进入注定定了中、外外超市的肉肉博战已不不可避免。
2-1-33商场相对对比较集中中
闻名大连以以至全国的的天津街是是大连历史史悠久的传传统的步行行街,沿街街有天百大大楼、天伦伦商厦、国国泰大厦、巴巴黎之春购购物中心、新新世界百货货等大型商商场。
相比天津街街,青泥洼洼桥商业街街虽然属于于后起之秀秀,但发展展相当迅速速,以大连连商场、秋秋林女店、迈迈凯乐商场场、先施秋秋林、中山山大厦商场场为核心的的青泥洼桥桥商业街逐逐渐超过天天津街成为为大连最繁繁华的商业业街。
2-2大连连商业分析析
2-2-11大连现时时商业总存存量
在调查的222个已开开业的商场场项目中,有有17个是是座落于中中山区,其其余5个分分布在西岗岗、沙河口口及甘井子子区。
2-2-22未来商业业供应
大连市正在在兴建或将将会落成的的商场项目目主要集中中在中山区区及沙河口口区。而预预计到20003年年年底,将会会有接近553万平方方米的商场场新面积落落成(见下下表)
9
商场未来供供应表
开业年份
中山
沙河口
2001年年3月~112月
229,0000
110,8800
2003年年
72,5000
16,08800
总计
331,5500
271,6600
占百份比
55%
45%
大连市主要要已开业商商场一览表表
编号
项目名称
地区
位置
开业时间
商场总楼面面建筑面积积(平方米米)
层数(地上上)
层数(地下下)
商场管理形形式
1
天津街百货货大楼(北北楼)
中山
天津街中段段
1930
10,0000
5
1
百货
1
天津街百货货大楼(南南楼)
中山
天津街中段段
1930
3,0000
4
无
百货
2
大连商场
中山
青泥洼桥
20年前
40,0000
4
1
百货
3
新友谊商店店
中山
人民路2号号
1988
3,0000
2
1
百货
4
韩国批发城城
中山
长江路
1990年年以前
7,5000
3
无
店铺
5
秋林女店
中山
胜利广场旁旁
1990年年以前
5,4000
6
1
百货
6
中兴大厦
中山
友好街422号
1990--06
35,0000
7
2
百货
7
国泰大厦
中山
天津街西段段
1994--01
10,8000
6
无
百货
8
友谊商城
中山
人民路2号号
1996--02
12,0000
6
2
百货
9
天伦商厦
中山
天津街西段段
1996--10
13,0000
6
无
百货
10
新华洋商场场
中山
青泥洼桥
1997--05
2,8000
3
1
店铺
11
11
富丽华酒店店商场
中山
人民路中段段
1998年年以前
2,0000
1
1
店铺
12
先施秋林((百货)
中山
青泥洼桥
1998
20,9886
9
1
百货
13
胜利百货
中山
大连火车站站前广场
1998--08
147,0000
5
3
百货
14
迈凯乐大连连商场
中山
五惠路
1998--09
50,0000
7
1
百货连店铺铺
15
裕景商城
中山
大连火车站站前广场
1999--05
50,0000
1
无
店铺
16
时代购物中中心
中山
港湾街7号号
1999--06
13,8000
6
1
百货
17
巴黎之春购购物中心
中山
上海路
1999--10
23,8002
4
2
百货
18
沃尔玛超市市
西岗
奥林匹克广广场
2000--04
17,0000
无
1
百货连店铺铺
19
奥林匹克购购物广场
西岗
人民体育场场北奥林匹匹克广场
2000--04
35,0000
无
2
百货连店铺铺
20
大连百盛购购物中心
沙河口
西安路
1997--12
28,0000
5
1
百货
21
家乐福
沙河口
黄河路与西西安路交叉叉口
2000--01
13,0000
6
无
百货
22
华联超市
甘井子
金三角
2000--07
15,0000
1
无
超市连店铺铺
23
通发毅电子子商场
沙河口
黄河路6663号
2001--03
30,0000
3
无
店铺
24
广荣商城
沙河口
黄河路6667号
2000--06
27,0000
6
无
百货
25
全景超市
沙河口
沙河口区台台山
2001--01
5,5000
2
无
超市连店铺