政策发力去库存.doc

政策发力去库存.doc政策发力去库存
新年伊始,楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。
春节前后,楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日,中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”,决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成,二套房首付比例最低可付三成。
紧接着,2月17日,中国人民银行、住建部联合财政部发布通知,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。
2月19日,财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(下称《通知》),对个人购买前两套住房给予降低契税优惠;对个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
来自部委的“政策包”密集出台,地方政府也纷纷跟进,甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策,采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。
“房地产是个区域性很强的市场,和工业企业的‘去产能’有所不同,是一种结构性市场,各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》,各地应该根据中央的意图,因地制宜,“一城一策,如果这些税费优惠政策能落实,加上金融部门的支持,对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何,还有待观察市场氛围和政策的落实程度,但不太可能出现强烈的市场反转。
”政策松绑寻找新平衡
上一次契税全面调整是在2010年。与2010年相比,这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别,并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策,优惠幅度几乎创下历史之最。
此次调整选择了契税和营业税的双降,也即购买环节和出售环节同时降税。
契税方面,新的调整意味着,原来购买首套住房,分别要交1%、%、3%的契税,即90平方米以下普通住房是1%,%,非普通住房是3%。新政之后,90平方米以下的普通住宅契税额不变,%。
此前对于二套房的购置,无论面积大小,都统一按照3%的税率进行计征。政策调整后,90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%,对于面积在90平方米以上的住房,从过去3%的契税降到2%,购置大户型的改善型用户将从中获得利好。
此次政策,惠及面较大。换算成数字来看,如果购买一套90平方米、价值100万元的二套住房,新政以前的购房成本是:首付为25万元,契税费用为3万元。新政后,一方面,首付比例下调至20万元,契税费用仅为1万元。仅考虑购房初期的支出,购房者可以少付7万元。
在营业税方面,通知中明确,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。与过去相比,原先满2年的普通住宅需要按差额征收营业税,而新政则一律免除。
在一些业内人士看来,此次新政是春节前首付比例下调政策的延续,总体来说是国家房地产去库存若干政策组合拳的一部分。但同时传递出一些更明确的信号,一是继续保护刚需购房者的利益,同时鼓励购房者积极换房,鼓励积极购置大户型住房,这对于三、四线城市来说可能有更大的意义。
从此次减税的幅度来看,与2010年为代表的上一轮房地产“救市”时,以刺激首套购房为主不同,此轮新政更多意在刺