联芳花园六期整合传播策略提案.pdf

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联芳花园六期
行销推广策略提案
:.
联芳花园
本案构架
一、市场背景
二、推广策略
三、媒体策略
四、SP/PR活动支持:.
联芳花园
一、市场背景
1、市场环境分析
22、、面临的挑战
二、推广策略
三、媒体策略
四、SP/PR活动支持:.
联芳花园
市场环境分析(1)
区域竞争激烈,重庆房地产住宅市场呈现
多头竞争的格局。
江北区[[热点不断,寻求突破。]]
渝中区[[购房需求有所下降,消费日趋消费日趋性理性。]]
南岸区[房市黑马,依靠7大经济板块,打造实
力南岸。]]
沙坪坝[持续升温,大打教育牌。]
高新区[依托新兴产业,活力四射。]:.
联芳花园
市场环境分析(2)
随旧城改造和二郎科技新城的拆迁工程
发展,购房市场出现新的趋势。
二手房、房屋总价低的楼盘将受到数量不少的
拆迁户的追捧。价格,将是影响他们选择居住
地点的决定性因素。。:.
联芳花园
市场环境分析(3)
国家政策对经济适用房适当倾斜,为该
类楼盘的开发商提供了竞争优势。
融资方面有
地价低售价低资资回笼快金回笼快
保障:.
联芳花园
市场环境分析(4)
重庆市民的购房消费能力上升,主力价
位和主力户型面积的增长显示了市民可
支配收入的增加、生活信心指数的上扬
和对良好住宅环境的追求。
详细数据请查阅《联芳花园竞争策略规划》:.
联芳花园
市场环境分析(5)
消费者日渐成熟,影响其购房的因素比
有所变化,交通条件取代价格因素成为
购房者的第一决定因素。
6%
24%
交通
1100%%
价价格格
10%户型
质量
配套
20%
物管
1177%%
增增值值
13%:.
联芳花园
市场环境分析(6)
销售方式多元化,“贴近消费者”作为
销售渠道的建设观念,在新增项目中体
现得淋漓尽致。
传统的房屋新兴的房屋
销售模式销售模式
售楼部现场的人员销售纷纷在目标销售区设立第
二第三销售中心;增设叫
车看房服务,提升消费者
满意感等。。:.
联芳花园
小结
1、房地产的竞争不仅仅是项目之间的竞争,还涉及到行政区域之间的
竞争。联芳花园前五期的销售,一方面得益于低价策略的施行,另一方
面也受惠于联芳经济园的开发。
2、不可忽视的拆迁户大军,形成了房地产市场(新房和二手房)的一
股新势力。
3、经济适用房在征地方面所享受的国家优惠政策,为联芳花园六期的
推广提供了一个竞争优势。
4、消费能力的上升,为联芳花园六期的提价预留了空间,但这个空间
不大。
5、消费者购房渐趋理性,具有成熟社区环境的楼盘倍受消费者青睐。
6、销售渠道的求新、求变,要求开发商营销观念具有超前意识。:.
联芳花园
面临的挑战
,联芳花园如何保持竞争优
势,并在价值提升的同时创造与前期相同业绩,急需寻求
解决之道。
,对开发商的操盘
能力和市场运作能力的要求提高。
,在消费者心目中已经形成
印象,如何突破这个形象,改变消费者的认知?
,如何增强消费者和销售人
员的信心指数?
,价格压力是需要认真面对的
问题。:.
联芳花园
一、市场背景
二、推广策略
1、卖给谁
2、卖什么
3、在什么价位卖
4、如何卖
5、在什么时候卖
三、媒体策略
四、SP/PR活动支持:.
联芳花园
卖给谁
关于联芳花园六期的目标人群定位:.
联芳花园
卖给谁(1)
联芳花园1-5期的人群分析
年龄层面:28-50岁之间
社会阶层:60%为工薪阶层,30%为生意人,10%为外地来渝人员。
楼盘接受价位:1300-1500元/平方米
客源地域::以石桥铺和沙坪坝区为主,沙坪坝主流消费群集中在凤天
路、天星桥和平顶山一带。:.
联芳花园
卖给谁(2)
特定的居住人群,为联芳花园注入了特定的文化氛围,
这种文化氛围将极大影响我们对六期推广定位。
购房心态追求实在
对服务的要求不高,适适
和实惠,不太看重
合就好。
华丽而不实的东西
对价格因素最为关注,生活形态喜欢热闹、有
不仅仅是楼盘售价,还人气的地方,对相关配
有生活成本。套的要求不高。
联芳花园的居住文化:.
联芳花园
卖给谁(3)
我们的客户在哪里?
拆迁户
外来人口
周边小生意人
工薪阶层
联芳花园六期主要客户群:.
联芳花园
卖什卖什么
我们到底想给消费者提供一种什么样的生活
方式?主要的销售承诺是什么?:.
联芳花园
卖什么(1)
不卖房卖生活
价格价值
配套便利性
服务享受
地段地位
…………:.
联芳花园
卖什么(2)
卖生活,卖什么样的生活?
舒适生活,是对联芳花园原有生活方式的提升,在经过了
6、7年的开发和完善以后,,小区逐渐显现出了适宜居住的
社区氛围,在户型设计、配套、人气、物管服务等方面,
六期集前期之大成,升级生活方式势在必行!:.
联芳花园
卖什么(3)
舒适生活的利益呈现
,交通便捷,离商业中
心不到5分钟的车程。
,成熟社区为业主的生活带来无
尽的便利和活力。
,享受天然绿色
后花园。
,公摊低,不压抑。邻里
之间有更多交流空间,,重温过去走街串
户的感觉。
,适合重庆市场的需求。小
户型,低总价,价格承受力上升。:.
联芳花园
卖什么(4)
纯氧。
250亩的平顶山公园,承载大自然的恩惠,将绿色洒在门
前,屋后。生活的诗意和惬意,在联芳花园,处处都能感
受到!
联芳花园,舒适生活:.
联芳花园
卖什么(5)
软文策略:突出楼盘“物超所值”的特性
相关软文标题:
住宅的价值回归
联芳花园,以人为本——重庆最大规模的多层住宅群走访记
生活理念篇、、户型篇、、价值篇、、配套篇、、服务篇
在联芳花园,生活更新鲜——250亩平顶山公园是我的邻居
我家家花有的后花园有250亩
拆迁户应该买什么样的房子
默默耕耘,苦练内功——联芳花园总经理访谈
还原生活本质——石小路上最具规模的生活小区:.
联芳花园
在什价卖在什么价位卖
联芳花园六期的价格策略:.
联芳花园
在什么价位卖(1)
低价做为1-5期销售的优势,随着六期的提价将减少
吸引力。按经济适用房进行规划定位的联芳花园,
我们认为低价将是该小区最主要的核心竞争优势。
放弃优势,将劣势与竞争对手争夺客源,此举有待
商榷!:.
联芳花园
在什么价位卖(2)
影响楼盘售价高低的几个因素
1、地段
22、、规划::包括户型、、景观、、小区内部配套、、容积率、、绿化率、、规划理念等
3、社区配套:包括学校、医院、购物等
44、质量::建筑质量、服务质量等
5、定位:人群、行销推广方式
66、市场行情和人均收入水平:.
联芳花园
在什么价位卖(3)
提价,即需要改变影响价格的因素。我们认为,联芳花
园六期要提价,需满足以下几个条件:
市市
楼楼心
场民
盘盘理
走走收收
形形品品预预
势入
象质期
值
基础线:.
联芳花园
在什么价位卖(4)
在楼盘品质基本确定的基础上,能给提价充分支撑的理
由只能落脚在对楼盘形象和潜在顾客心理预期值的提升
上下功夫。
楼心
盘理
形形预预
象期
值
基础线:.
联芳花园
在什么价位卖(5)
联芳花园价格策略,我们建议采取爬梯子的策略:
即低价入市,随销售进度(工程进度)逐步提高,在明
年交房时达到预定之价格目标(起价1800元/平方米左
右)。:.
联芳花园
如何卖
联芳花园六期的销售策略:.
联芳花园
如何卖(1)
策略建议
多点出击,加强推广力度。:.
联芳花园
如何卖(2)
多点出击,即扩宽销售渠道和增加销售点,并充分利
用老住户的口碑传播,吸引新客户入住。
加强销售点的建设
在主要销售区如沙坪坝、石桥铺和陈家坪设销售点。
增加口碑效应
利用老客户拉新客户,并为老客户提供返点或其他优
惠措施。:.
联芳花园
如何卖(3)
加强推广力度,需要在媒体投放和人员推广上加强力
量,毕竟好酒不怕巷子深的年代已经过去了。
加强媒体投放力度
增加在主流报纸上的曝光率,提高知名度和提升楼盘
形象。
人员推广
针对拆迁户,组织大规模的看楼活动,由开发商出车、
出人协调,促进4、5期的尾盘和六期的销售。:.
联芳花园
什时候卖什么时候卖
什么时候开盘、封盘,什么时候降
价、提价,这些都是策略性问题!:.
联芳花园
[故善攻者,敌不知其所守;善守者,
敌不知其所攻。夫兵形象水,水之
形,避高而趋下;兵之形,避实而
击虚,水因地而制流,兵因敌而制
胜。故兵故兵常无常形,能能敌变化而取因敌变化而取
胜者,谓之神]:.
联芳花园
什么时候卖(1)
六期开盘策略

造势内部认购开盘
---:.
联芳花园
什么时候卖(2)
六期提价策略
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
00
3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月:.
联芳花园
一、市场背景
二、推广策略
三、媒体策略
1、媒体组合
22、、投放计划
3、媒体效果评估
四、SP/PR活动支持:.
联芳花园
媒体组合策略
报纸:《重庆晨报》、《重庆晚报》、《重庆商报》
户外:售房部楼顶广告、马家岩建材市场屋顶广告位
车内吊旗:416、231、402、206、418等等:.
联芳花园
媒体投放计划(1)
报纸媒体投放
90000
80000
7000033-44月为投放重点,投投
放力度须加大。
60000
开盘后的投放重点为
50000楼盘卖点的整合传播。
在推广过程中须结合
40000
促销活动配合推广。
30000在开盘后的发布策略
为持续性发布策略,
20000
保持楼盘的见报率,
10000主要在晨报的房地产
专栏广告、晚报地产
00专栏和商报周六版进
3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月行发布。每周保持见
报率2-3次。:.
联芳花园
媒体投放计划(2)
户外媒体投放
在联芳花园的售房部屋顶设项目广告牌在联芳花园的售房部屋顶设项目广告牌块一块;
在石小路上设广告看板(推荐户外媒体为小龙坎
转盘、马家岩木材市场等):.
联芳花园
户外媒体发布推荐:.
联芳花园
媒体投放计划(3)
车内吊旗投放
经石小路的公交车车内吊旗广告发布。:.
联芳花园
媒体投放效果评估
,
将楼盘开业信息最大限度的传递给最主要的受众.
,且主
要位于石小路地段,特别是在马家岩建材市场设置广
告牌,将对来往于凤天路消费群起到提示作用。
,一方面将加强消费者对楼盘整体形
象的认知;清晰传达楼盘卖点;累积楼盘知名度。:.
联芳花园
一、市场背景
二、推广策略
三、媒体策略
四、SP/PR活动支持
1、房交会策略
2、拆迁户看房团
3、买房送装修活动:.
联芳花园
房交会
房交会参展策略
只展不卖,激发欲望
展出效果
围绕提倡舒适生活的理念,进行展间设计和布置。以重庆最大
规模多层建筑社区作为参展口号,以价值回归为吸引点。虽不
卖楼,但接受内部订购,同样享受房交会待遇。
促销活动配合
现场预定者,送五节外出旅游送五一节外出旅游。:.
联芳花园
拆迁户看房团
组织重庆首家“拆迁户看房团”,率先吸引拆迁户这样一
个具有强大购买力的消费群体。
实施方案
在主要拆迁区设置看房车,每周组织一次,由专业置业顾
问配同全程参观。并可借本次活动进行新闻炒作,提高社
会群体对楼盘的关注度。
注:可针对4、5期剩余楼盘促销。:.
联芳花园
买房送装修
源头
因应楼应楼提价力盘的提价压力,提高潜在提高潜在房业主的购房、看房兴趣,
提升售价在1700元/平方米的价值含金量,在六期的销售
前期平衡购房者的心里差距,特推出买房送装修活动,
以期推动现在停滞不前的销售进度。
执行
时间:3月-5月
内容:现在买房就可享受由开放商提供的免费装修服务,
装修服务的成本约在200-300元/平方米。:.
联芳花园
谢谢