苏州张家港项目营销提报.pptx

该【苏州张家港项目营销提报 】是由【zhangkuan1436】上传分享，文档一共【95】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【苏州张家港项目营销提报 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。朝觐张家港
项目营销策略方案
2010年5月
朝觐张家港
关于张家港市场场的宏观指数我我们不再赘述述
带来整个房地产产市场的骤变!!
2010年年4月月,,一一颗颗重重磅磅炸炸弹弹
《国国务务院院关关于于坚坚决决遏遏制制部部分分城城市市房房价价过过快快上上涨涨的的通通知知》》
新政政对对即即将将启启动动的的本本项项目目带带来来很很多多影影响响??
改善善型型、、投投资资型型客客源源日日渐渐萎萎缩缩,,成成交交趋趋势势呈呈现现下下滑滑
价格格平平衡衡点点难难以以控控制制,,定定价价举举棋棋难难下下
为保保市市场场份份额额,,迫迫使使开开发发商商大大幅幅提提升升产产品品品品质质,,此此举举也也意意味味着着开开发发商商将将大大幅幅增增加加成成本本。。
所以以本本项项目目提提报报我我们们必必须须面面临临几几个个问问题题::
如何何在在国国家家新新政政带带来来的的市市场场风风险险下下立立于于不不败败??
如何何在在张张家家港港市市场场脱脱颖颖而而出出??并并夺夺得得市市场场话话语语权权??
首先先了了解解下下张张家家港港的的别别墅墅市市场场动动态态
从近近年年来来张张家家港港别别墅墅市市场场的的发发展展来来看看,,
有过过三三次次热热潮潮::
第一一次次热热潮潮以以万红红苑苑为典典型型代代表表————基基本本无无景景观观规规划划;;
第二二次次热热潮潮以以湖滨滨国国际际为典典型型代代表表————品品质质感感强强、、风风格格鲜鲜明明,,暨暨阳阳湖湖板板块块当当时时代代表表作作;;
第三三次次热热潮潮以以暨阳阳湖湖1号号、、帝帝景景豪豪苑苑、、中中联联皇皇冠冠为典典型型代代表表————
这次次热热潮潮从从开开发发规规模模、、持持续续时时间间、、产产品品特特色色营营造造以以及及营营销销推推广广等等方方面面都都比比前前两两次次大大得得多多。。
随着着张张家家港港市市政政道道路路的的立立体体化化,,市市区区概概念念的的扩扩延延,,家家庭庭轿轿车车的的普普及及化化,,
别墅墅类类住住宅宅成成为为港港城城的的富富有有阶阶层层置置业业安安家家的的新新选选择择。。
城西板块
主要依托市政规划及主题购物公园,学校、医院等配套完善,为港城未来的高端居住区。
暨阳湖板块
主要依托生态资源暨阳湖,为当今市场认同的豪宅板块。
城东板块
主要依托梁丰生态园以及香港城、长途汽车站的区域配套,逐渐形成别墅市场的另一极。
1——别墅供应较以前明显放大2——别墅社区的别墅纯度提高3——别墅市场出现对外扩展化趋势
本案
别墅墅市市场场板板块块分分布布及及开开发发模模式式
张家家港港别别墅墅市市场场供供需需特特征征分分析析
样本本采采集集::
从项项目目竞竞争争角角度度出出发发,,除除去去已已经经基基本本结结案案或或者者完完全全结结案案的的项项目目,,以以在在售售或或者者即即将将在在2年年内内上上市市的的别别墅墅产产品品为为数数据据来来源源,,同同时时考考虑虑到到竞竞争争的的边边缘缘化化,,在在本本次次供供需需分分析析时时,,将将类类别别墅墅产产品品((叠叠加加))也也纳纳入入了了分分析析范范围围。。
未来别墅市市场供应结结构分析
供应结构量量化分析
供应结构比比例分析
结论:
1、在目前前的港城别别墅市场,,以联排及及叠加等中中低端别墅墅产品为主主体,占比比90%以以上;
2、双拼及及独栋等高高端别墅产产品占比仅仅为10%不到,整整体供应结结构呈现金金字塔造型型。
较近别墅项项目物业形态供销比特征征
结论:
1、在和和目前独独栋别墅墅的唯一一供应者者帝景豪豪苑项目目负责人人深度访访谈后得得知,该该项目别别墅产品品已定购购完毕;;
2、高端端别墅和和低端别别墅需求求旺盛,,整体需需求状况况呈哑铃铃状,联联排别墅墅的竞争争将成为为未来2年别墅墅市场的的主战场场;
4、从需需求来看看,低端端和高端端别墅需需求旺盛盛,造成成了供需需结构失失衡的现现象。