【策划方案】《重庆北碚项目策划提案》.doc

目录
第一部分:态势分析
区域态势发展分析
(一)重庆的城市格局和城市化进程对本案的影响 2
(二)重庆产业对本案的影响 7
行业市场态势分析
1、市场阶段分析 8
2、市场特点分析 10
项目SWOT分析 11
第二部分项目定位
问题的提出 17
基本思路与开发策略
走区域营销的之道——大马拉小车 20
超越同质竞争之道——总体差异化与局部领先的竞争策略 21
交响乐——分区特色与开发节奏控制 22
先做环境,后卖住宅,从休闲走向居家的启动策略(环境>房子) 23
虚打重庆,实做北碚的市场选择策略 23
三、目标市场定位 24
四、主题概念定位 28
五、核心产品定位 34
六、形象与名称定位 43
第三部分社区功能构建
一、项目辐射半径定位 43
60
第四部分策略设计
总体思路 48
开发策略 50
第一部分:态势分析
区域态势发展分析
(一)重庆的城市格局和城市化进程对本案的影响
1、重庆——中国西部最具竞争力的城市
重庆市的经济发展有三大政策支持,一是直辖市的地位,二是国家的西部大开发政策,三是三峡工程的开展。这三个轮子一起会带着重庆的经济飞速发展,而其他的省会城市像西安、成都只有一个轮子在转,所以重庆的经济增长率将会比其他城市的增长率高,带来的机会也会比其他城市多一些。
重庆提出了“20年建成长江上游经济中心”的目标,并确定了建设都市发达经济圈、渝西经济走廊、三峡库区生态经济区"三大经济发展区"的构想。重庆市经济发展后劲十足,具有很强的可持续性,前途不可限量。
中国社会科学院财贸经济研究所博士倪鹏飞撰写的《竞争力:中国二十四个城市点评》一文,其中重庆市在24个城市中名列第17位,被评为“西部最具竞争力的城市”。
2、中国西部唯一、世界上最大的中央直辖市
,总人口3091万人,是我国乃至世界的特大城市之一,是我国也是世界上最大的中央直辖市。
重庆直辖以来的6年,是重庆历史上发展速度最快、发展质量最高的时期。
2002年全市实现国内生产总值1930亿元,按可比价格计算,%,%。增幅比“九五”期间平均增长速度低1个百分点,。预计今年全市GDP完成2123亿,增幅为11%,较去年增加200亿元,是直辖以来经济总量增加最多的一年,经济增长速度可列全国17位,西部第2位。
3、西部大开发的领头羊,长江上游的经济中心
自上世纪末重庆主城对外开埠成为中国内陆开放最早的城市后,重庆的经济规模、人口规模逐渐居中国西部和长江中上游首位。设立重庆直辖市是中央为实施西部大开发而采取的预先部署,是从加快全国经济社会发展全局做出的战略决策。直辖把重庆的位置推到了西部地区的最前端,就是说重庆的发展不仅仅是重庆本身的事,而是整个西部特别是西南经济发展中的重要支撑点,可带动长江上游及周边地区更快的发展。
它同时也确定了重庆在西部大开发中的战略地位和战略目标,西部要改变目前的发展状况,站在最前端的重庆必须脱颖而出,成为一个真正的国际性大都市,这不仅是重庆的需要,更是西部大开发的需要。
4、极具潜力的国际化大都市
重庆的城市定位是西部中心城市,作为区域核心,重庆市面临其他城市的强烈竞争,尤其是西安、成都。面对竞争,重庆市发挥区位和政策优势,全力打造西部
“三中心两枢纽一基地”,即金融中心、贸易中心、科教信息中心、交通枢纽、通讯枢纽、现代化工业基地,未来5年重庆市政府将投入8700亿作为城市基础建设,近期将重点启动北部新区、CBD区域及涉外商贸区,这些区域已经吸引了超过400家世界五百强企业的投资,同时和记黄埔、瑞安、香江国际等港系财团也重资注入,重庆越发显现国际特色,正朝着国际化大都市的方向不断
迈进。
5、重庆处于城市化快速发展阶段
重庆的区域面积在四个直辖市中是最大的,基本上是上海的14倍、北京的8倍,而城市面积却是最小的,仅200平方公里,约为上海、北京和天津的六分之一。目前重庆的城市化率为33%,低于全国37%的平均城市化率。按照国际上城市化发展的规律,一个城市的城市化率在30%--70%之间时,城市处于快速发展阶段,所以目前重庆正处于城市化快速增长的黄金时期。从近几年重庆的房地产开发量看,重庆房地产开发量和销售量逐年递增,房地产进入黄金周期,根据重庆市对城市人口的规划,到2010年,城市人口将新增600万人,按照三人一户,每户100平方米的住房需求,平均每年的消费量也在2000万平方米以上。
中国城市化的阶段位置
年份
2001年
2002年
2003年上半年
开发量
1020万M2
14