房地产投资开发 第十章 房地产投资组合与方案选择（大连理工大学）.pdf

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第十章房地产投资组合与方案选择Ev有单一方
案（独立型方案）与多方案之分。而对于一组可利
用的多方案，方案之间的相互关系可分为互斥型方
案、混合相关型方案、组合——互斥方案和互补型
方案。
 其中独立型、互斥型、混合型方案最为普遍，本章
着重介绍这几种关系下的方案选择与优化。
 （1）独立型方案
 （2）互斥型方案
 （3）混合型方案（二）评选时应注意的问题
 （1）备选方案提供的信息资料应可靠、均衡。
 备选方案应满足的条件包括：
 ①备选方案的整体功能应达到目标要求；
 ②备选方案的经济效率应达到可以被接受的水平；
 ③备选方案包含的范围和时间应一致，效益和费用计算口径应一致。
 （2）同时进行财务分析和经济费用效益分析时，方案经济比选时
应按经济费用效益分析的结论选择方案。
 （3）备选方案的经济指标的取值比较差异不大时，不能依此判定
方案的优劣，只有经济指标的取值存在足够的差异，且估算和测算
的误差不足以使评价结论出现逆转时，才能认定比较方案有显著的
差异，并据此判定方案的优劣。
 （4）备选方案的计算期不同时，宜采用净年值法和费用年值法。
如果采用差额投资内部收益率法，可将各方案计算期的最小公倍数
作为比较方案的计算期，或者以各方案中最短的计算期作为比较方
案的计算期。在某些情况下还可采用研究期法。
 （5）方案比选中注意经济评价指标的应用范围。（三）评选方法
 房地产投资项目比选可采用下列效益比较法、费用
比选法和最低价格法。
 （1）效益比选方法包括净现值法、净年值法、差额净
现值法、差额投资内部收益率法。
 ①净现值法，比较备选方案的财务净现值，以净现值大的方案
为优。比较净现值时应采用相同的折现率。
 ②净年值法，比较备选方案的净年值，以净年值大的方案为优。
比较净年值时应采用相同的折现率。
 ③差额投资内部收益率法，使用备选方案差额现金流，
n
[(CI  CO)  (CI  CO) ] (1 FIRR)t  0
 大 小
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§10-1 概述
 一、投资组合的概念
 对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。举例来说，
在高通涨的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通涨的增长幅度，而投资项目乙
的收益可能会有负增长。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可以达到
一个最终和最理想的长远投资策略。换句话说，目标是寻找在一个固定的预期收益
率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。
 二、房地