堂2011年4月22日苏州中新汀兰项目商业部分营销报告.ppt

中新汀兰项目商业部分营销报告
博思堂集团商业事业部
2011年4月22日
项目篇
区位特点分析
交通状况分析
项目素质分析
商业环境分析
——发展前景
东沙湖地区,未来苏州的“莘庄"
园区东沙湖,是苏州接受到第一缕阳光的地方。这里曾经郊野、曾经偏鄙,但是如今,即将如约而至的轻轨始末站_钟南街站,像一根引线渐渐烧着了这边土地。不仅如此,2011年建成通车的京沪高铁、2010年通车的沪宁城际铁路均在该板块以北设点停靠,多个利好之下,静默的东沙湖如今让人血脉喷张。
三线齐发,无缝对接虹桥经济圈
1997年7月,***一号线打通了当时的郊区——莘庄。12年过后,莘庄俨然成为了地铁拉动之下的上海南部人居新城,房价普遍在8000元/平方米以上。莘庄的样本,让人们对苏州有了更多猜想。
本案
☆本案位于沙湖以东板块,发展前景看好。
区位:
本案位于苏州工业园区湖东以东片区,东沙湖板块。商业环境尚未成熟,住宅项目也刚刚起步,不过发展事态良好。基于园区高标准的市政基础配套设施的不断完善,以及湖东多年来积聚的人居整体形象,有充分理由相信,湖东以东片区楼盘将会在未来有更大的发挥,并日益成为所有向往国际化现代化生活的新老苏州人择居的选择。商气与人气也将在湖东的聚集。
项目周边环境:
本案周边配套相对较少,,没有成熟住宅区和商业区,,,,,。
区位特点——区位环境
☆本案周边工厂林立,商业氛围尚显稀疏。
木渎-金枫路-汾湖路-竹园路-苏州乐园-塔园路-滨河路-西环路-桐泾北路-广济南路-养育巷-乐桥-临顿路-苏州大学-东环路-中央公园-星海街-金鸡湖西-科文会展中心-时代广场-星湖街-南施街-星塘街-钟南街
地铁一号线(,24站,2011通车,全部地下线)
地铁三号线(,31站,2018通车)
高铁苏州新区站-鸿文路-泰山路-马运路-华山路-何山路-苏州乐园-狮山路-玉山路-竹园路-横山路-横塘镇-吴中西路-新郭路-友新路-宝带西路-宝带东路-迎春路-吴中东路-吴东路-娄葑镇-独墅湖路-国宾路(望湖角)-斜塘镇-莲葑路-苏胜路-金塔路-星塘街-沈浒路-苏虹东路-唯亭城铁站
地铁
自驾
沙湖周边交通网相对发达,往北可达园区高架、312国道、沪宁高速、G2京沪高速、G42沪蓉高速,往南可致现代大道,往东可接绕城高速。
交通状况
☆地铁辐射范围之外,自驾交通网络尚可。
归家巷
汀兰巷
长阳街
星龙街
北
乐扣工厂
工厂
电子厂
伊利工厂
158路:官渎里首末站—园区综合保税区东区首末站
205路:苏虹首末站—东南环首末站
交通状况——项目四至
☆四周工厂林立,公共交通线路单一。
北
7#
5#
6#
8#
一楼平面图
项目:中新汀兰家园商业部分
位置:社区内部
人口:汀兰家园8幢宿舍楼共住约4000人
商业形态:内街式商业区
物业类型:公寓裙楼(1-3层)
体量:15,000㎡左右(5-8号宿舍楼1-3层裙楼部分)
:
5#-㎡ 6#- ㎡
7#- ㎡ 8#-㎡

商业现状:5#、6#、8#一楼有部分商业,8#二楼曾有部分商业,现已撤场。
项目素质——基础信息
☆商业体量略大,消费人群单一,辐射范围有限。
商业部分,一楼有共十五家左右的商家,其中包含了餐饮、超市、饰品、副食品、生活服务(通讯、银行、干洗、药房)等。二楼层开出过浴场、溜冰场、茶室等业态,现已撤场,三楼基本没有经营,尚处毛坯状态。
项目素质——商业现状
☆业态不足,商业集中于一层,二三层空置。
划分范围
人群分类
年龄结构及基数
收入状况
生活品质
主流业态
本社区(汀兰家园,1-8幢)
周边工厂操作工为主的人群
20岁左右,约4000人
2000-3000元/月
对于服务和产品求新、求全,不会刻意追求质量。
低端餐饮(烧烤、火锅、排挡等)、休闲(桌球、游艺、唱歌房等)、服务(理发等)
本社区(汀兰花园,9-18幢)
周边工厂管理层,首次置业或投资为主的人群
20-30岁左右,约2200人
4000-5000元/月
对品质有一定的追求,讲求质量和服务。
中档餐饮(大中型中餐、连锁西餐等)、休闲(KTV、酒吧、电影院等)、服务(美容美体、健身等)

周边工厂内的非本社区居民
20-40岁为主,约3500人