高档品牌家居装饰商业区策划方案.docx

集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
高档品牌家居装饰商业区策划方案
高档品牌家居装饰商业区——策划方案
高档品牌家居装饰商业区
一 本项目的经营业态定位——高档装饰品牌的加盟者或连锁店；
2、一些准备设立办事处的装饰公司；
3、本区域的高档品牌装饰经营者；
4、看好本区域家居装饰材料业发展前景的其他地区经营者；
二 本项目商铺的销售方案
此次本项目商铺销售的主要目的是为尽快回笼资金,回笼资金越多越好,最低控制在500万元左右。商铺现余47户，每户按60㎡计算,销售均价以3900元/㎡计算,则此次商铺应回笼金额为万元。
根据市场分析，销售方式主要采取以租代售和直接销售两种方式。
（一）以租代售。（主要是针对经营户的销售方式，降低其经营门槛）
以租代售，就是客户一开始先付总房款的30%作为购房定金，并与开发商签订一至两年的租赁合同，租金按市场价计算，一次性付清一年租金；租赁合同期满后客户如有意购买此商铺，则可交纳剩余房款（总房款减去定金和已交租金），并与开发商签订正式购房合同；若客户无意购买 ，则向客户返还开始交纳的购房定金。
以租代售这种方式降低了置业者门槛，首付大概7万元（60*3900*=70200）即可，缩短了销售周期，有利于打开市场形***气，带动以后商铺的销售，但是，这种方式不利于发展商资金快速全面的回笼。
根据我们对当涂县市场的实地调查发现，当涂县商铺月租金为12—28元/㎡不等。
月租金（元/㎡） 占调查的比例
12 10%
16 20%
18 20%
20 20%
24 10%
26 10%
28 10%
均价为 总计为100%
从上表看，当涂县域内的月租额可以分为12元/㎡的低价段，16—20元/㎡的中价段，24—28元/㎡的高价段。虽然16—20元/㎡占主体部分，但考虑到每个物业本身存在的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系等外部因素，这部分价位相对有些保守。本项目的商铺属于新建市场，配套设施完善，故取中段价位的均价18元/㎡和高价段的均价26元/㎡为其变化幅度，因此我们的商铺租金定价取其中高价位的均价22元/㎡。
针对这个租金定价，对于我们这个项目，以租代售这种销售方式在租赁套数上应有限制，若全部以这种方式销售，则回笼资金才达万元（租赁合同以一年为期限）。
（二）直接销售。（主要是针对投资户的销售方式，打消其投资回报的顾虑）
我们这里所说的直接销售包括三种具体形式：(采取此种方式购房可以给予一定优惠)；(签订合同时先付总房款的40%,房屋封顶时再付40%,交房时最后付20%);(首付为总房款的50%,剩余房款客户向银行贷款付清)。
这一方式能最大限度的回笼资金，加快其总体项目工程进度；但提高了置业者门槛，延长了销售周期，在时间上大大影响了发展商资金回笼。
因此，结合现在商铺销售上存在的实际情况，建议采用这两种销售方式相结合的销售方案。对此我们对这一销售方案的可行性进行了相关分析。
（三）销售方式组合分析。
一次性付款和按揭对于发展商回笼资金来说是一样的，而对于分期付款方式，因工程进度不同而有异，故只以第一期款额计算资金回笼。（据保守估计，计划销售占总户的85%，计40户）
下表—租售月租金以22元/㎡收取，租赁合同以一年为期限
户数（户） 面积（㎡） 房款（元） 备注
以租代售 15 900 1290600 房款30%+一年租金
一次性付款 （含按揭） 10 600 2340000
分期付款 15 900 1404000 总房款40%，（一年内封顶可收回总房款的80%）
销售总计 40 2400 5034600
（四）投资回报分析。
无论是置业者还是投资者都很关注自身的投资回报。姑孰商业街高档家居装饰区是新兴市场，市场人气有待提升，所以租金不宜定的过高，但也不宜定的过低，这样不利于商铺地位的提升，也不利于高档品牌市场的形成。但是随着发展和市场的壮大，商铺租金增长幅度一定会更大。
下表是投资一年后投资的回报率：
5年期月利率为‰，十年期月利率为‰
月租金（元/㎡） 投资回报率（一次性付款） 投资回报率（按揭）10年期 投资回报率（按揭）5年期
18 % % %
22 % % %
26 % % %
投资者供款一年或购买一年后，房价上涨一定幅度，则回报更可观。
根据上部分投资回报率的分析，可以看出为更快形成市场，增加人气，利于下一期商铺的销售，发展商可以代替那些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺，并保证可以给其一定的回报率如%，这样从表面上看可能会给开发商带来一定风险，如达不到一定的回报率，开发商每平米可能要承担200元的风险，但随着市场逐渐完善，房价上涨，这种风险将降到最低。对于我们这个项目，