2010年11月5日合肥天祥地块提案报告.ppt

合肥天祥地块提案报告
厦门创智堂房地产代理
2010年11月5日
序言
包河区,小地块
天祥置业开山之作
市场只犒赏有准备的人
机遇与挑战并存,非凡注定从此刻开始
报告核心内容
第一篇:项目面临的问题(问题界定)
第二篇:达成目标的关键措施(解决之道)
第三篇:项目商业研判(初步发展构思)
认识市场
问题界定
认识项目
项目发展目标
阻碍目标因素
支撑目标因素
项目发展核心问题
历年市场销售量
问题界定目录
1、区域属性
包河区:
■位于合肥市东南,北接环城公园,南濒全国五大淡
水湖之一的巢湖,东临南淝河,西抵金寨高架。
■全区面积340平方公里(含巢湖水域面积70平方公
里),为合肥面积和人口第一大区。
■政府141战略核心区域,现代化大滨湖建设阵地前
沿,区域发展空间广阔。
■区内交通通江达海,目前已形成集国际机场、高速
公路、高铁、航运码头、轨道交通“五位一体”综合
交通枢纽。
■区内科教文化资源富集,汇聚了中国科学技术大学、
合肥工业大学等多所高等院校。
■包河区综合经济实力强劲,拥有江淮、安凯、皖能
等多家知名企业,业已形成以汽车产业为主导的现代
工业体系,综合实力连续多年位居全省44个城区之首。
人口基础大、经济实力强、政府核心组块、市场消费基础大,房地产开发必将迎来大的市场机遇
认识市场
问题界定
2、区域市场销售情况
成交量: 通过对包河区近一年销售统计,月均销售879套。
受4月中旬国十条影响,整体销售大幅下滑。
成交价格:7-9月份受万达和包河区经济适用房(望湖嘉
苑)集中销售影响,拉低整体均价,并非价格出现预期下
降,市场售价整体呈稳步攀升态势。
市场销售量受政策影响大、价格稳步攀升
认识市场
问题界定
3、区域楼盘开发进程
包河苑
(拆迁安置社区)
区域第一块社区
2009年6月
2010年3月
未定
2005年12月
格林雅地
品质社区
2007年7月
格林丽景
公园社区
九珑湾
名校社区
盛景融城
休闲型生活社区(与商业嫁接)
水丽坊
(目前已动工)
80后青年社区
2009年10月
区域开发晚、发展快、目前已初具规模
认识市场
问题界定
4、物业发展层级
包河苑、包河花园
格林雅地
九珑湾
格林丽景
盛景融城
提交产品
产品加配套
生活方式展示
服务体验
物质
精神层次
无关的
客户需求
有关的
差异点
低
高
物业发展基本上处在从产品/配套型向生活方式
展示型过渡、物质层面向精神层面递进的阶段
认识市场
问题界定
5、市场个案介绍
项目目前未对外宣传,
以下信息通过深入了解获得:
体量: 40万方
主力户型: 多为90平米以下
物业形态:高层住宅
推广主题:80后青年社区
销售进度:目前未对外销售
销售价格:4900元/平米
主力户型:90平米两房公寓
项目体量:12万平米
项目公摊:18%、项目
类型:住宅/商铺
推广主题:独享沃府
销售进度:仅剩少量公寓房
销售价格:5800元/平米
主力户型:89平米左右两房
项目公摊:20% 项目类型:住宅
项目总体量:18万平方米
推广主题:公园第一排亲地院落
销售进度:少量82-90平米三房、
另剩10#楼未推出
格林丽景
盛景融城
销售价格:5600元/平米
主力户型:85平米左右两房
项目类型:住宅/写字楼/商铺。
项目体量:
推广主题:新焦点引领包河大道百年繁华
销售进度:住宅基本售罄,欲推售商业/写字楼
格林雅地
水丽坊
国开40万方项目
销售价格:6700元/平米
主力户型:105~125平米三房
项目类型:住宅、部分商业
项目总体量:19万平方米
推广主题:学冠中西、家国理想
销售进度:6#、7#剩余部分
130-250平米以上大户型
九珑湾
本案
区域楼盘日渐增多、未来大盘陆续上市、产品档次相差较大,价格差距明显
认识市场
问题界定
1、项目现状及主要经济指标
省食品药品监督管理局
19F
18F
空中花园
一层:食品药品用房、商业用房
二层:商业用房、物业用房、社居用房
N
W
乌鲁木齐路
曼迪新药业公司
地块位于包河区包河大道与乌鲁木齐路交口东南角。目前地块之上无
待拆建筑物、地势平坦、地块规则方正;具体四界为:
■东侧:省食品药品监督管理局; ■南侧:曼迪新药业公司;
■西侧:包河大道;  ■北侧:乌鲁木齐路;
地块经济指标
总用地面积

用地
性质
商住
容积率
≤
绿地率
不小于20%
住宅
28040平米
商业
5830平米(扣除4000方回购)
建筑高度
不大于69.