保利香雪山传播策划执行案.ppt

保利·香雪山传播策划执行案
导引
07市场大势
【客户】
存在大量的新贵阶层,对高端住宅具有很强的购买力和有效需求
07市场大势
【竞争】
竞争升级,大开发商主导住宅市场
【产品】
国家禁止别墅开发,类别墅产品会成为主流
【供求】
07-09年广州约1700套高端住宅
住宅市场仍处于供小于求状态,市场上存在巨大的潜在需求
【价格】
呈上升趋势,由于供求关系,高端住宅价格增长速度要高于平均水平
【市场】
广州GDP保持14%的快速发展,房地产整体市场处在快速发展阶段
06年高端市场
06年高端市场
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进入开发高峰
大户型住宅在15000-20000元/平米
整体销售良好,处于供需两旺的状态
珠江新城竞争激烈,众多知名开发商角逐
珠江新城的豪宅:地段+产品豪宅盘
东山和天河
地段和配套是主要卖点
未来豪宅开发用地很少
板块市场逐渐被接受
代表性楼盘有林语山庄,万科城,帝景山庄和半山E墅。
市政规划好,生态环境
销售状况良好,价格走高。
东部别墅属于生态豪宅盘
珠江新城
滨江板块
一线江景是最大卖点
未来土地供应和开发量较少
未来豪宅盘主要有滨江1933,保利康桥
东部板块
其他板块
回顾
2006年8月18日:科学城P2和P3地块已截止报名,万科、中海、富力和保利四大开发商巨头参与竞投。
2006年9月28日:科学城P2P3地块,最终花落保利地产,而P2地块的楼面地价高达4467元/平方米, p3地块3674元/平方米.
两幅地块因开发条件优越,将不限制户型比例。
越秀城建的失而复得的插曲
基本指标
用地面积:224125㎡,其中山体面积11473㎡
建筑密度要求:≤25%。
容积率要求:≤。
绿地率要求:≥35%。
建筑高度要求:以多层及小高层为主,建筑高度≤30米。
价值分析
1 区域分析
2 产品分析
3 价值梳理
1区域
2005年广州市行政区域重新调整之后,新增区域中,萝岗最近广州老城区
Tip:其中,萝岗最近的天河区是2006年12万以上年收入个税申报人数最多的区域。
萝岗最近天河
南沙副城区
萝岗副城区
花都副城区
主城区
1984年,成立广州经济技术开发区
2005年4月,在开发区基础上,设立萝岗区
2006年,萝岗区发展规划通过实施
2000年,成立广州出口加工区
1990年前——起步期
产业空间布局不完善,产业集聚效应不显著
1991~2004年——发展期
高新技术产业主导,拉动经济快速增长
2005年后——定位升级,发展腾飞
科学城及行政中心区配套设施快速建设
1991年,成立广州高新技术产业开发区
定位为广州城市副中心
1998年,高新区核心园区广州科学城启动
1992年,成立广州保税区
2001年,东进规划
萝岗区——发展历程