房地产估价报告.doc

房地产估价报告
鄂江南估字（2019）第S19025-18号
估价项目名称：黄陂区盘龙城经济开发区许庙村奥莱之星城市广场2栋2单元16层1号房地产司法鉴定价值评估
估价委托人：武昌区人民法院
房地产估价机构：湖北江南房地对象所在楼结构性完整，无任何结构缺陷及重大质量问题。
（4）假设估价对象的物业所有人按有关法律、法规合法拥有房地产，并已支付相关费用，不存在任何产权纠纷、共有权人，也不存在任何隐性费用。且在法定年限内，该物业所有人对其享有充分自由的占有、使用、收益、处分等合法权益，即假设估价对象于价值时点处于完整权利状态下。
（5）估价对象的相关资料均为委托人转交，我们未向政府有关部门核实。该批资料是本次估价中涉及建筑面积、权属、用途等的信息来源，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，本次估价以委托人提供的资料真实、合法、准确和完整为假设前提。
（6）估价人员对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素予以了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，
故本次评估假设估价对象所在楼无安全隐患。
（7）假设估价对象的各组成部分能充分合法享有其在整体房地产项目中应有的各种权益及各项配套服务设施。
（8）本次评估以估价对象按设计用途住宅使用为其最高最佳使用，并整体持续使用（经营）为假设前提。
（9）本次估价结果是对估价对象在价值时点的房地产市场价值正常和公允的反映，没有考虑价值时点之后国家法律法规、宏观经济政策、区域经济形势、房地产市场状况等发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产市场价值的影响，也没有考虑拍卖、快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的权利转移、用途转换相关费用对估价对象房地产价值的影响；当上述情况发生变化时，估价结果一般也会发生变化。
（10）假定人民法院裁定财产之日的估价对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日的状况相同。
2、未定事项假设
根据委托人提供的《武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）》显示，估价对象已办理了商品房初始登记，且合同备案审核已通过，买受人尚未办理《不动产权证书》；本次评估未考虑办理权证所需费用对评估结果的影响，并以此为假设前提进行评估。
3、背离事实假设
根据委托人提供的资料，估价对象所在房地产有抵押及查封，本次估价目的是为司法拍卖房地产提供价值参考依据；根据《房地产估价规范》中
“房地产司法拍卖估价，评估价值不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权”；故本报告未考虑估价对象房地产设定抵押权利及查封对估价结果的影响，并以无抵押权利及查封设定为假设前提。
4、不相一致假设
（1）根据委托人提供的《武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）》记载，估价对象房屋坐落为黄陂区盘龙城经济开发区许庙村奥莱之星城市广场2栋2单元16层1号；估价人员在实地查勘时了解到估价对象所在小区实际小区地址为汉口湖畔三期，与证载坐落不一致；本报告假设证载地址与实际地址一致，并以此为假设前提。
（2）根据委托人提供的《武汉市房屋交易查询结果告知单(合同备案)》记载，；根据委托人提供的《武汉市房屋抵押记载信息单》记载，；二者记载估价对象的建筑面积不一致；本报告以《武汉市房屋交易查询结果告知单(合同备案)》记载的建筑面积为准进行评估，并以此为假设前提。最终建筑面积以不动产登记部门发证为准，若与评估建筑面积不一致，则估价结果需作相应调整。
5、依据不足假设
无依据不足假设。
（二）、估价报告使用限制
1、本次估价以目前我国房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市场状况和估价对象房地产状况为依据进行，并受到本估价报告假设和限制条件的限制，上述因素发生变化会导致房地产价值发生变化，本报告估价结果也应作相应调整。
2、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。如估价目的变更，须另行估价。
3、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，报告使用方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。
4、估价对象由本次委托的当事人现场指认，若与实际不符，应重新估价。
5、本报告中估价对象房屋建筑物的建成年份根据估价对象实体状况及估价人员现场询问结果综合确定，仅供参考。估价对象实际建成年份以不动产管理部门相关登记资料为准