XX房地产项目公司内部审计报告.pdf

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年审报告
XXXX置业成立于年,现注册资本金人民币万元,公司主营房地产开发经营业务。
目前开发的“XX项目”项忖位于省X市政务新区XX山路与XX路交界处,东临XX路,西侧是
X
XX路。项H宗地总面积:平方米,约亩,。项目建筑规划面积
平方米,其中:商业面积约平方米,住宅面积约平方米,社区服务面积约
平方米,公厕面积约平方米。
XX项目多层住宅一期共栋楼(套)、二期共栋楼(套)均已全部售罄,分
别于年月、年月全部交付使用。小高层住共栋楼(住宅套、门面房
间),最后一批房源于年月交付使用。
由于XX项LJ已进入工程决算收尾阶段,所以本次审侧重在于以下儿个方面:通过对楼盘的
已销售及待售物业的梳理,进而对项IJ整体经济效益进行一次测算;通过对项U主要税种的测
算,进而讣算公司尚需缴纳的主要税款;其他一些需要关注的事项。
一、XX项目整体经济效益测算
、销售收入
(
),其中:、、储藏室及地下车位
.平米。截止审日,,其中:
米,,。
米,,住宅除小
高层尚余套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算,该项Ll预计可实现总销
,详见下表。
XX项目销售完成情况及待售物业一览表
讥位:万元
房屋可供销售全部房源已销售情况待售房源
类型套而积均价金额套而积均价金额套面积均价金额
多层
....
住宅
小⅛层
住宅....
商业...
有产权
......
小计
储藏
..S..&X
室
人防牟
......
位
无产权
.....«
小计
合计......
附:配套物业表
*位置面积间
物业用房栋.
社区用房.
栋
生活泵房.
一期小高层公厕栋.
消防控制室栋.
地下人防栋.
合计.
、项Ll工程总投资预算
(不含资本化利息万元),其中:土地
价款万元、,单方可售面积工程成本为元/平米。
截止年月下旬已账面实际支付各项工程款万元,尚需支付各项工程尾款约
多万元。主要集中是长城、舜杰建设两家公司,长城约万元,舜杰建设约万元(最
终以决算为准),见下表:
XX项目项目成本估算表:
计算依据
科目名称单价总价备注
序号单位数量
(万元)
土地征用及拆迁补偿费元/E.&
土地成木元∕nf.
配套费元∕∏f
契税万元.
拆迁补偿元/nV&
其他费用元/耐.
前期工程费元/时&.
规划设讣费元∕∏f
施工图设计费元/ItfS.
其他设计费元/Itf
报建费用元/耐.
勘测费元/Itf.
三通一平费元∕nf.
其他费用元∕∏f
建筑安装工程费元..
∕∙tf
房屋建筑工程费元/.
高层元/Itf
小高层.
多层.
商铺
地下室
地下人防π∕m,
工程
设备安装工程费π∕m..
电梯工程
机械车位工程
中央空调工程
通风设备工程
其他设备工程元∕∏f
基础设施费元/耐..
供水工程元/Itf.
供电工程元/nV.
市政绿化工程元/Itf.
电梯丄程.
智能化工程元∕∏f.
有线电视工程τt∕t.
tf
供暖工程元/nV
.
供气工程π∕m,
其他工程元∕∏f.
配套设施费元∕m..
幼托园设施费元/Itf
其他设施费元∕nf.
其他开发费用元∕m..
借款费用τt∕tt
f
预算编制费元/nV
监理费元/耐.
土地使用税元∕∏f.
其他费用元/ItfS.
合计..
、XX名称项IJ整体效益测算
如下表,,项目成本净利率.%,销
售净利率.%o以上测算是将所有物业视同全部出售处理,不考虑物业出租等因素
的影响。
收入、成本S费用及利润情况一览表
项目金额(万元)备注
行号
一、主营业务收入.
减:
主营业务税金及附加.
其中:“营业税金及附加
表”
见后附“土地增值税计算表
.
土地增值税U
二、主营业务利润(亏损以“一”号填列).
力II:其他业务利润(亏损以“一”廿填列)
减:营业费用.
管理费用.
财务费用.
三、营业利润(亏损以“一”号填列).
力II:投资收益(亏损以“一”兮填列)
补贴收入
营业外收入
减:营业外支出.
四、利润总额(亏损总额以“一”号填列).
减:所得税.
五、净利润(净亏损以“一”号填列).
从Ll前来看,销售物业回笼资金已基本收回投入工程成本,但不能产生利润。该
楼盘利润空间主要来取决于后期沿街商业房的销售情况,沿街商业门面房可售面积
.平米,,,估计尚可实现销
。所以,加大对商业房的销售力度、缩短销售周期、加速资金回笼是
降低资金成本、节省管理费用从而使公司效益最大化的关键所在。小区剩余车库、储
藏室尽管产值较小(合计约万元),但对整个项Ll利润还是有一定影响的。
二、主要税种及税收情况
、主营业务税金及附加
根据以上测算的销售额及现行的税率,XX项訂项IJ应缴纳营业税及附加税共计
.万元,其中:,,见下表。
营业税金及附加表
单位:万元
项目税率合计多层住宅栋小髙层
序号
可销售额...
核定增加额
合计...
营业税%...
L城建税%...
教育费附加%...
营业税金及附加合计...
、土地增值税
XX名称的土地增值税清算,从理论上讲如果将多层住宅与栋小高层住宅
(包括底层商业)作为两个独立体进行清算,税负应该是最低的,但XX项目开发分
期的实际情况不一定支持这种清算办法。如何使该项U的土地增值税降到最低、尽可
能降低税负,待下一步咨询税务部门及税务师所后相关人士后再进行一次测算。为测
算该项Ll整体经济效益提供数据,现将XX项Ll作为一个开发主体
整体进行测算,。
土地增值税计算表
单位:万元
行次项目混合法
一、转让房地产所取得的收入.
二、减:扣除项目金额合计.
其中:A、取得土地使用权所支付的金额&
其中:()支付的地价款.
()按国家统-规定缴纳的有关费用.
B、开发成本.
其中:()前期工程费.
()建筑安装工程费.
()基础设施费.
IO()配套设施费.
()其它开发费(不含利息).
C、与转让房地产有关的税金.
其中:()营业税.
()城建税.
()教育费附加.
D、准予扣除房地产开发费用.
其中:()管理费用.
()销售费用.
()财务费用
其中:银行利息
E、房地产开发企业加计扣除.
三、房地产增值额.
四、增值率%
五、适用税率%
六、速算扣除系数
七、应交土地增值税.
、各项税金实际缴纳情况
XX项目项Izl于年开始缴纳各税款,种截止年月,XXXX置业已
,其中:,土地增值税
.万元,。详见下表。
公司历年税款缴纳情况一览表
单位:万元
税种年年年年年年累计
营业税.....,.
城建税..&
教育费附加...
土地增值税......
企业所得税.&....
土地使用税.....&.
印花税......
水利基金......
房产税.....
地方教育附加...
合计......,.
、公司尚需缴纳主要税收
XX名称项Ll至全部销售完毕清盘,尚需缴纳营业税等主要税种金额共计.
万元,其中:;土地增值税万元;企业所得税.
万元,见下表。
公司尚需缴纳的主要税款
单位:万元
税种应交金额已交金额尚需上缴税款备注
营业税.,.&
城建税..・
教育费附加...
土地增值税...
企业所得税...
合计...

、关于营业收入确认的时点问题
截止审日,XXXX置业账面历年累计•确认营业收入万元(其中:年