2011年度武汉保利·海上五月花项目营销执行总纲.doc

保利·海上五月花2011年(年度)营销执行总纲1武汉思锐房地产投资顾问有限公司保利·海上五月花项目2011年(年度)·海上五月花2011年(年度)·海上五月花2011年(年度)营销执行总纲3武汉思锐房地产投资顾问有限公司第一章2010年营销过程回顾第一节、宏观政策解析——政策盘点4月17日?国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构下发国2010/10号通知(简称新国十条)。4月19日?住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。4月21日?银行业监管一部主任杨家表示,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位;对于开发贷款和土地储备贷款明确了?°三不贷?±及?°三挂钩?±原则。9月29日?国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨(1)各地要加大调控政策措施的力度。工作不得力的地方将被约谈直至追究责任。(2)全国暂停三套房贷,全国暂停无1年以上纳税或社保证明的异地购房,首套房首付2成提高到3成,禁止消费型贷款用于购房,(3)调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。(4)切实增加住房有效供给。(5)加大住房交易市场检查力度。:打击投资投机需求;:全面抑制房价过快上涨保利·海上五月花2011年(年度)营销执行总纲4武汉思锐房地产投资顾问有限公司首套房二套房三套或以上首付利率首付利率首付利率老政策20%基准利率7折40%商业银行自主决定40%“国十条”90㎡以下20%;90㎡以上30%基准利率7折50%“国五条”30%基准利率85折50%“国五条”除提高首付和贷款利率外,京、沪、深等十几个城市相继出台了限购令。宏观政策解析——调控效果中国指数研究院最新数据显示,11月,全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米,%,其中86个城市价格环比上涨。价格上涨的城市主要集中在二、三线城市。根据百城价格指数对北京在内的十大城市的全样本调查数据显示,11月十大城市的平均价格为15407元/平方米,%。具体来看,%外,其他9个城市价格均环比上涨,%,居于首位,成都、重庆介于1%%之间,广州、上海等6个城市涨幅低于1%。保利·海上五月花2011年(年度)营销执行总纲5武汉思锐房地产投资顾问有限公司宏观政策解析——小结“史上最严厉地产调控”未见促成市场成交触底,二三线城市影响相对更小。中国楼市经历了数轮调控却依然不见效,在限购限贷等诸多政策的打压下,楼市供不应求和流动性过剩的格局并没有根本改变,市场看不见的手在与政府看得见的手的较量中仍略占上风。市场的抗压性一次比一次强,11月份全国大部分城市房价环比上涨,主要有三大因素:?一是流动性过剩,CPI的持续走高,相比对楼市调控下调房价的担忧,购房者更担心货币购买力下降。?二是人民币的升值和继续升值的预期直接导致海外游资进入内地楼市,影响了调控效果。?国内投资渠道的单一。为防止这两轮调控“调空”,如接下来两个月再不见效果,政府可能会发起第三轮调控,流动性紧缩和加息预期升高。保利·海上五月花2011年(年度)营销执行总纲6武汉思锐房地产投资顾问有限公司第二节:光谷区域整体楼市及周边项目概况1、光谷片区市场供应?光谷板块商品房供应6月份出现井喷,最后出现一段低迷,9月后持续走高,光谷中心区域供应量有限,但三环外的开发量和供应量较多,竞争较中心地段更加激烈。保利·海上五月花2011年(年度)营销执行总纲7武汉思锐房地产投资顾问有限公司2、光谷片区市场量价走势?光谷板块成交价基本维持在6000元/㎡以上,成交量受市场供应影响,起伏波动较大,月均去化约15万方。?,%;成交价格也小幅上涨,为6915元